微信平台搜索[资本邦]或扫描下面的二维码

微信二维码
首页 · 港股 · 正文

中梁控股拟赴港上市 去年刚扭亏为盈但负债1184.24亿元

导语作为一家快速发展的大型综合房地产开发商,中梁控股拟赴港上市,2017年开始扭亏获利4.98亿元,2018年仅上半年净利达8.37亿元,然而负债达1184.24亿元。

资本邦 · 2018-11-14 · 文/彭玲玉 · 浏览4170

  11月13日,中梁控股集团有限公司(下称“中梁控股”)第一次向港交所提交申请上市版本,独家保荐人为建银国际。

  中梁控股是中国一家快速发展的大型综合房地产开发商,根植於长三角经济区,布局全国。按综合开发能力计,公司自2014年以来已连续五年获中国房地产Top10研究组评为中国房地产百强开发商。

  公司亦於2018年获中国房地产业协会及上海易居房地产研究院中国房地产测评中心评为中国房地产开发企业成长速度10强第一名。此外,根据中国指数研究院报告,按2018年上半年的订约销售额计,公司在中国所有房地产开发商中排名第25位,在中国所有未上市房地产开发商中排名最高。下图为公司历史中的关键里程碑:

  图片来源:中梁控股申请版本

  业绩扭亏为盈

  凭借公司在中国房地产行业多年的经验及在区域扩张策略引导下,中梁控股由一家专注于长三角经济区不同阶段发展的区域性住宅房地产开发商发展为一家拥有全国布局的综合房地产开发商。

  截至2018年8月31日,中梁控股的物业项目位于中国五个核心经济区域,即长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济区、海峡西岸经济区及珠三角经济区,覆盖22个省市的110个城市。

  招股书显示,中梁控股目前总资产规模达1347.26亿元,在近8年拟上市房企中规模最大。

  对于公司快速复制及扩张成功的关键,中梁控股认为是自身牢靠及综合的标准化营运模块和程序。公司实施多个标准化模块,涵盖整个物业开发价值链,确保维持较高的营运效率及同时保持降低的营运成本及开支。中梁控股的标准化土地收购模块基于多个因素提供细致的收购标准及规范的程序指引,适用于不同地区的各种产品类别。公司采用多种土地收购方式扩大土地储备。

  中梁控股亦就产品设计及开发实施标准化模块。公司目前提供三种主要的标准化系列住宅物业,即香系列、御系列及国系列,分别以首次置业者、首次改善型置业者及再次改善型置业者为目标。

  在各标准化住宅物业系列项下,公司进一步将产品细分为两条或三条独立的产品线。中梁控股已建立存有超过70套标准化产品设计模型的宝贵产品数据库。公司制定及实施标准化营销模块,其中嵌有多个标准化关键绩效指标以便评估及提高营销工作效率。

  2015年,在学习著名的阿米巴管理体系的基础上,中梁控股创立并执行自己的中梁阿米巴管理系统或阿米巴生熊系统。中梁控股的阿米巴生熊系统将大的业务集团分成若干小业务组织,每个单位组织于运行期间享有足够程度的自主权并遵循以结果为导向的评估及激励机制,从而鼓励每位雇员积极参与管理并分担责任和分享利益。

  中梁控股表示,“阿米巴生熊系统可实现快速扁平化复制和扩张,十分适合房地产开发业务可复制性高的特点。”。

  凭借阿米巴生熊系统,中梁控股得以大幅增长,境内附属公司的数量从截至2015年12月31日的48家增至截至2018年6月30日的705家,且同期内公司的雇员人数由740人增至10000人以上。

  在公司快速发展期间,中梁控股的收益也以194.3%的年复合增长率由2015年的16.19亿元增至2017年的140.26亿元。虽然前期2015年和2016年分别净亏损1.81亿元和2.69亿元。但是在2017年扭亏为盈,获得4.98亿元的净溢利,2018年仅上半年便获得8.37亿元的净溢利。2018年上半年的净利润已经较2017年全年净利润翻一倍,未来业绩可期。

  图片来源:中梁控股申请版本

  值得关注的是,中梁控股目前拥有十个处于个开发阶段的投资物业项目,总建筑面积约为9.86万平方米,自2018年下半年开始于租赁投资物业中产生租金收入。

  持续负现金流量及大额负债

  在中梁控股快速扩张期间,公司的现金流也持续为负。2015-2017年及2018年上半年,公司的经营活动使用之现金流量净额分别为-10.34亿元、-176.28亿元、-68.38亿元、-11.74亿元。

  图片来源:中梁控股申请版本

  在此期间公司营运活动录得负现金流量,主要因为物业开发活动的持续增加及土地收购活动加大导致用于营运的现金净额较多。而在此期间,公司主要依赖营运产生的内部资源,包括公司物业预售及销售的所得款项、银行贷款、信托融资及资产管理安排、其他融资以及来自非控股股东的资本供款。

  对此中梁控股表示,公司将透过营销工作并进一步加强收取客户付款以继续提升与公司销售相关的现金流量,来获取充足的营运资本。

  与此同时,公司的负债也在逐年增加。2015-2017年及2018年上半年,公司的流动负债总额分别为103.86亿元、351.35亿元、796.81亿元、1184.24亿元。仅2018年上半年公司的流动负债约等于前三年的流动负债总额。

  图片来源:中梁控股申请版本

  对此,中梁控股的说法为,由于公司的业务增长,贸易及票据应付款项、其他应付款、已收按金及应计费用分别自2015年至2017年增加。

  除此之外,公司的业务及前景依赖中国房地产市场的表现。尤其是,中国房地产市场受中国经济近期增长放缓的影响。人们对中国房地产市场能否持续稳定增长顾虑重重。诸如可利用资金减少及投资者信心下降等因素,可能会影响市场对公司所开发物业的需求。

  与此同时,中梁控股还表示,公司的营运也会受政府政策及法规所限,尤其易受房地产行业相关政策影响。近年来,中央及地方政府出台各种旨在使房地产降温的控制措施,如中国政府可限制或减少可用于房地产开发的土地、提高商业银行的基准利率、对商业银行能否向房地产开发商及置业者提供贷款进行额外限制、对房地产销售微收额外税项以及限制外资对中国房地产行业的投资。

本文出品:资本邦作者:彭玲玉。

转载声明:本文为资本邦原创文章,转载请注明出处及作者,否则为侵权。

风险提示:资本邦呈现的所有信息仅作为投资参考,不构成投资建议,一切投资操作信息不能作为投资依据。投资有风险,入市需谨慎!

分享到:
{$ad}