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负债高昂,挡不住浙江房企德信中国赴港IPO的步伐!

导语2月12日,浙江省的领先综合型房地产开发商德信中国控股有限公司(开曼群岛)通过港交所上市聆讯。

资本邦 · 2019-02-12 · 文/梅茜 · 浏览1581

  2月12日,资本邦讯,德信中国控股有限公司(开曼群岛)(以下简称:德信中国)通过港交所上市聆讯。集团是一家根植于中国浙江省的领先综合型房地产开发商,主要专注于住宅物业开发及商业和综合用途物业的开发、运营及管理。

  集团历史可追溯至1995年,胡一平创立德信地产集团有限公司(以下简称:德信地产)。经过多次股权转让及注册资本增加后,德信地产于2010年由胡一平及其家庭成员全资拥有的德信控股全资拥有。

  据德信控股集团官方介绍,此次上市的主要资产是德信地产的房地产开发业务。集团旗下物业、健康、科技、金融等板块,并没有被纳入上市范围。公司为启动赴港上市搭建了红筹架构。2018年1月16日在开曼群岛注册成立境外上市主体德信中国控股有限公司,并成为附属公司的控股公司。

  向港交所提交招股书之前,德信中国对股权架构和资产做了几次大的调整。

  重组后IPO前本集团的股权架构图

      称霸浙江,放眼全国

  凭借23年的经验,德信中国已成为浙江省领先的综合型房地产开发商。2017年,按浙江省全部11个地级市的住宅物业合约销售总额计算,德信中国排名第五,市场份额为2.2%。

  在土地储备上,浙江省也占据了德信中国的“绝大部分江山”——截至2018年11月30日,就权益比例而言,德信中国的土地储备总计为6,933,919平方米,其中5,898,734平方米位于浙江省。

  但是德信中国的目光不只放在浙江一个省份,公司计划进军长三角地区及主要枢纽城市。招股书透露,截至2018年11月30日,德信中国在15个城市有74个正在开发中或持作未来开发的物业项目。这些项目中,开发中项目的总建筑面积约为5,591,970平方米,持作未来开发项目的总建筑面积约为818,142平方米。集团的项目组合(包括合营企业及联营公司持有的项目)包括33个竣工项目,61个在建项目及13个持作未来开发项目。

  德信中国的主要供货商为施工承包商。客户主要包括其开发的住宅或商业物业的个人或企业购买者。客户群亦包括其建筑服务的客户、酒店主顾以及租户。

  财务解读

  德信中国专注于物业开发及销售。同时也提供物业建筑服务、物业租赁以及酒店营运。德信中国将建设项目外包给第三方建筑公司。

  公司主要有四个收入来源:(i)物业开发及销售;(ii)物业建筑服务;(iii)酒店营运;及(iv)物业租赁。收入源自德信中国开发的住宅物业及配套零售空间的销售、提供房地产建筑服务、酒店的租金及服务收入以及商业物业投资所得租金收入及其他。

  平均售价上涨,带动公司营收增长

  截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度,公司收入分别为56.95亿元、69.79亿元、65.54亿元。2018年前9个月,公司收入达到57.25亿元,相比去年同期的30.78亿元同比上涨86.0%,主要由于销售物业所得收入增加所致。

  从2017年前九个月到2018年前九个月,销售物业所得收入从30.38亿元增加87.1%至56.84亿元,主要得益于已确认的总建筑面积增加69.8%,以及已确认平均售价同期增加10.2%。平均售价的提高主要得益于旗下杭州东宸、温州上府、温州海派嘉园、温州大悦湾、温州悦城及温州鹿城大院的销售价格提高。

  公司预计截至2018年12月31日止三个月的收入将主要自湖州的英溪大院及郡望确认。同时公司预计2018年度收入较去年同期将有所增长,得益于2018年度已确认平均售价的小幅提升。公司预计2018年将在温州确认更多收入,而温州的平均售价高于2018年的整体已确认平均售价。

  截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度,公司的净利润分别为6470万、5.23亿元、8.39亿元,复合年增长率约为260.3%。截至2017年及2018年9月30日止九个月,公司的净利润分别为2.34亿元、9.81亿元,增长率约为319.5%。

  截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度及截至2018年9月30日止九个月,公司的毛利分别为人民币5.92亿元、9.08亿元、15.32亿元及18.57亿元,毛利率分别为10.4%、13.0%、23.4%及32.4%。

  急速扩张导致负债攀升

  业务急速扩张之下,德信中国的资产规模不断扩大:2015年、2016年、2017年和截至9月30日的2018年,德信中国的流动资产总值一路攀升,分别为:148.7亿元、194.4亿元、324亿元、417.9亿元。

  随之而来的是负债率的大幅增加。2015年、2016年、2017年和截至9月30日的2018年,德信中国的流动负债总额分别为137.2亿元、159.4亿元、271.9亿元、354.4亿元。

  在疯狂拿地扩张之下,公司经营活动的现金流出超过现金流入。2015年、2016年、2017年和截至9月30日的2018年,德信中国的经营活动所得/所用现金流出净额分别为28亿元,-1.21亿元、2.56亿元、-35.4亿元。公司预期2019年的经营活动将产生正现金流量净额,因为公司可能于2019年上半年预售若干新项目。

  公司提示以下风险因素:

  1.公司的业务及前景在很大程度上依赖于中国的经济状况及中国房地产市场,尤其是长三角地区各主要城市的表现。公司业绩受与中国房地产行业有关的行业波动、政策等因素影响。

  2.公司未来未必能以在商业上可接受的价格在理想区域取得适合开发的土地储备。

  3.公司可能没有足够的融资拨付未来获取土地与房地产开发所需资金。

  4.公司承受与银行借款、信托及其他融资安排项下若干契约或限制有关的风险。

  5.房地产开发及管理业务需取得的必要的政府批文

  6.第三方承包商影响。

  7.建筑材料价格和承包商劳工成本的波动。

  (注:本文为资本邦原创稿件,转载需注明出处和作者,否则视为侵权。)

关键词: 德信中国房地产
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