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亚太最大物流地产商ESR再冲港股主板IPO上市,担心区域局势风险

导语营业纪录期间,ESR的利润大多来自投资物业公允价值收益和分占合资经营企业及联营公司利润及亏损,2016年、2017年及2018年与截至2018年及2019年6月30日止六个月的总额分别为1.43亿美元、2.32亿美元、2.37亿美元、6100万美元及1.22亿美元。

资本邦 · 2019-09-12 · 浏览1000

  9月12日,资本邦讯,亚太最大物流地产运营商ESR Cayman Limited再次向港交所主板递IPO申请。2019年3月1日,该公司已经提交过一次申请。

  招股书显示,ESR Cayman旨在于亚太区为新经济建设物流基础设施,致力于为租户提供现代一流的物流设施及解决方案,让投资者参与最快速发展地区的最具活力行业。

  财务数据显示,ESR的收益由2016年的9670万美元增加58.5%至2017年的1.53亿美元,并进一步增加65.8%至2018年的2.54亿美元。公司的收益由截至2018年6月30日止六个月的9370万美元增加66.3%至截至2019年6月30日止六个月的1.55亿美元。

  ESR称,由于基金资产管理规模强劲增长,公司的管理费收入(收益的主要部分)由2016年的4650万美元大幅增至2017年的9430万美元,再增至2018年的1.35亿美元。公司的管理费收入由截至2018年6月30日止六个月的5900万美元增至截至2019年6月30日止六个月的6180万美元。此外,ESR的纯利由2016年1.04亿美元增加91.6%至2017年的2亿美元,再增加6%至2018年的2.12亿美元。公司的纯利由截至2018年6月30日止六个月的6370万美元增加32%至截至2019年6月30日止六个月的8410万美元。

  营业纪录期间,ESR的利润大多来自投资物业公允价值收益和分占合资经营企业及联营公司利润及亏损,2016年、2017年及2018年与截至2018年及2019年6月30日止六个月的总额分别为1.43亿美元、2.32亿美元、2.37亿美元、6100万美元及1.22亿美元。

  根据仲量联行报告,按建筑面积及按投资组合资产价值计算,ESR专注亚太区的最大物流地产平台,ESR目前在中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度营运。按2019年7月1日至2020年12月31日的建筑面积计,公司拥有亚太区主要市场总数最多的储备发展项目,总账面估值约为29亿美元。

  截至2019年6月30日,ESR的资产管理规模约为202亿美元(其中27亿美元来自资产负债表),包括建筑面积约8.5百万平方米的已竣工物业、建筑面积约440万平方米的在建物业(预期于未来两至五年内竣工,其规模预期将占公司当前已竣工物业建筑面积一半以上)及建筑面积约2.4百万平方米的留作日后发展的待施工土地,建筑面积合共超过15.3百万平方米。留作日后发展土地的建筑面积指根据本公司施工方案,竣工后的预计总建筑面积。

  ESR坦言,公司主要发展亚太区一线及1.5线城市的物流地产,战略选址定位在中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度的主要物流枢纽、重要海港、机场、交通枢纽及工业区附近,公司相信该等市场会推动亚太区日后发展。投资组合资产的大部分租户为亚太区的区内消费作出贡献。

  ESR指出,截至2019年6月30日,以出租面积计算,投资组合资产租户群中约48.5%为电子商务及第三方物流租户。于2016年、2017年及2018年与截至2019年6月30日止六个月,资产负债表物业中来自电子商务及第叁方物流租户的租金收益分别佔我们总租金收益的82.6%、76.7%、 63.5%及41.0%。截至2019年6月30日止六个月来自电子商务及第三方物流租户的租金收益比例上升,是由于公司收购Propertylink(其物业组合的传统物流及工业租户百分比较高)并且向新华保险核心基金出售若干资产负债表物业,而该等物业大多由电子商务租户占用。

  ESR称,凭藉公司专注亚太区的业务模式,于营业纪录期间透过自然增长及策略合并及收购大幅增长,资产管理规模由2016年12月31日的74亿美元增至2017年12月31日的120亿美元,于2018年12月31日增至约160亿美元,再增至2019年6月30日的202亿美元。

  公司亦获得全球六大地产资本供应商(根据IP&E Real Assets发佈的2018全球百大地产投资者)其中三家投资。我们在PERE2018年发布的「Fab 50」(全球顶级地产私募基金管理机构排名(按年度筹资总额计算))中排名全球第29位。ESR的综合资产负债表内资产总额(包括投资物业、于合资经营企业的投资及以公允价值计量的金融资产)由2016年12月31日的21.01亿美元增加45.4%至2017年12月31日的30.55亿美元,再增加45.1%至2018年12月31日的44.31亿美元,并增加34.2%至2019年6月30日的59.46亿美元。

  ESR招股书显示,公司持有资产负债表的物流物业组合,并管理诸多基金及投资公司,于亚太区投资处于物业生命週期不同阶段的物流物业。于2019年6月30日,公司管理30家由第叁方出资的私人投资公司,总股本承诺超过63亿美元,亦管理两只于新交所上市的不动产投资信托基金。

  值得一提的是,招股书显示,ESR于2016年1月由易商与红木集团合并成立。易商由WP OCIM与对中国现代物流设施有丰富经验的沈晋初先生于2011年联合创立,旨在打造平台把握中国经济的蓬勃发展。红木集团由Stuart Gibson与Charles Alexander Portes(二人均拥有丰富的亚洲现代物流地产发展经验)于2006年创立,专注日本现代物流发展。

  易商与红木集团合并时,易商为中国一家全面整合的发展及投资管理企业,并实现韩国新兴业务强劲增长。2017年1月,公司的平台进驻新加坡市场,之后迅速进入印度市场。207年10月,公司通过收购Propertylink(于澳交所上市的内部管理不动产投资信托基金,专注澳大利亚工业及办公室投资)及Centuria (于澳交所上市的物业基金经理)的少数股权进入澳大利亚市场,并于2018年8月收购CIP(于澳大利亚业务遍及全国的综合开发集团,具备开发商业及工业地产项目往绩,截至2018年12月31日的总价值逾18亿美元)全部股权,作为发展澳大利亚业务的基础平台。于2019年6月30日,ESR拥有Centuria14.8%股权。公司于2019年4月完成收购Propertylink。

  ESR坦言,公司将面临如下风险:

  1,公司的业务集中在亚太区,或会受到区域及全球经济和政治局势发展的影响; ‧

  2,公司业务的成功取决于我们能否满足亚太区电子商务及第三方物流行业不断增长的需求及该需求会否于亚太区持续增长; ‧

  3,公司在亚太区经营跨国业务的时间相对较短,因而面对复杂且可能难以解决的营运风险; ‧ 我们的业务竞争非常激烈; ‧

  4,投资组合资产的投资回报或会受到投资组合资产的收入及价值波动与其他因素(包括投资组合资产集中为物流地产)的不利影响; ‧

  5,公司列入资产负债表物业和所管理基金及投资公司持有的物业重估或会影响我们的盈利能力; ‧

  6,公司未必能以合理的商业条款通过股权或债务融资获得,甚至根本无法获得资金来源; ‧

  7,依赖高级管理团队、若干主要高级人员及技术人员; ‧

  8,实现收购利益及顺利整合所收购企业(包括Propertylink)可能有困难;

  9,公司未必能成功执行业务策略,包括在公司扩展至新地区及关连业务时。

图片来源:123RF

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风险提示 : 资本邦呈现的所有信息仅作为投资参考,不构成投资建议,一切投资操作信息不能作为投资依据。投资有风险,入市需谨慎!

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