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碧桂园物业突然撤回IPO 声称“政策变动”

导语
12月11日晚间,碧桂园突发公告称,因为政策变动而“撤回其在上交所分拆上市的申请,本次分拆将不会进行”。

  12月11日晚间,碧桂园(02007.HK)突发公告称,由于中国审核监管机关近期的政策变动,公司附属企业碧桂园物业议决撤回其在上交所分拆上市的申请,本次分拆将不会进行。

  公告同时表示,公司正在评估各选项,包括寻求物业管理相关资产于其他地方的证券交易所分拆独立上市。碧桂园强调,子公司碧桂园物业业务运作良好。

或受困关联交易

  从流程上来看,碧桂园物业登陆A股已到了临门一脚的阶段。而此前12月5日,南都物业IPO首发申请获发审委审核通过,将成为A股的物业第一股,这被市场认为是物业公司登陆A股的好消息。

  物业公司早就对资本市场蠢蠢欲动。早在2014年6月30日,花样年控股旗下物业公司彩生活就成功港股上市,成为中国物业管理行业第一股。此后,中海物业、中奥到家、绿城服务等物业公司也相继登陆港交所。

  把范围扩大到新三板,物业大军更加庞大。据东方财富Choice数据统计,截止到2017年12月11日,新三板挂牌的物业公司已经达到59家。其中不乏保利物业(871893)、嘉宝股份(834962)、远洋亿家(837149)等多家知名房企旗下物业公司。

  在A股市场,除了南都物业和碧桂园物业外,西藏新城悦物业服务的IPO审核状态为已反馈。另有新三板两家物业公司永升物业(871385)和一卡通(834858)也申报了上市辅导。

  但碧桂园物业却因“政策变动”原因撤回上市申请,却给相关企业“泼了冷水”。自“大发审委”上任以来,IPO通过率出现明显下降。特别是与房地产业务相关的企业,如首创置业、万达商业地产、西藏新城悦等处于“已反馈”状态。

  随着碧桂园物业突然“叫停”分拆上市计划,其实际控制人杨惠妍也错过了一波增值梦。这位被胡润富豪榜连续五年评为“中国女首富”的36岁“80”后,截至2017年6月30日间接持有碧桂园物业52.94%股份。

  新三板在线了解到,于12月5日更新招股说明书等IPO材料的碧桂园物业,即将上会。最新招股书显示,公司拟首次公开发行不超过4010万股人民币普通股(A股),预计募资11.25亿元。

  照此计算,碧桂园物业此次发行价至少为28.06元/股,同时此次发行后公司总股本不超过40010万股。据此,若其股票以28.06元/股顺利发行,公司总市值将至少为112.26亿元。据此,持股52.94%的杨惠妍身价将增值超59亿元。

关联交易与转型

  此前碧桂园物业被认为颇有希望继南都物业后实现IPO梦。数据显示,新三板上59家物业公司2016年平均营业收入仅为2.35亿元,归属于母公司股东的净利润平均为1949.73万元。

  而碧桂园物业在2015年、2016年及2017年1-6月已经分别实现营业收入16.72亿元、23.58亿元、14.15亿元;分别实现净利润2.31亿元、3.58亿元、2.23亿元。

  刚刚通过发审委审核的南都物业,其业绩尚不如碧桂园物业。

  但与南都物业相比,碧桂园物业的关联交易金额则要高很多。招股书(申报稿)显示,公司报告期向关联方提供劳务的营业收入分别为11692万元、19802万元、38789万元和22097万元,占当期营业收入的比例分别为9.69%、11.84%、16.45%和15.62%。

  同时,碧桂园物业报告期内的营业收入属于由关联方支付的物业服务费权益安排部分分别为25033万元、41411万元、44215万元和23553万元,占当期营业收入的比例分别为20.74%、24.76%、18.75%和16.65%。

  另外,报告期内,碧桂园物业向关联方采购商品及接受劳务(除接受酒店住宿服务外)的金额占营业成本的比例分别为5.78%、3.62%、2.90%和1.99%。

  值得一提的是,在房地产调控越来越严厉的今天,物业行业却迎来了春天。据2017年中国指数研究院物业管理白皮书分析,物业管理市场未来五年将突破万亿,这一行业正经历着从传统劳动密集型向智能化、信息化、数字化转型。

  物业产业的新前景,也终于让原本只是房地产行业附属的物业类公司换发新生机。万科郁亮曾透露,万科未来万亿的市值目标,一半将来自新业务,新业务的主干部分就是物业服务。

  而碧桂园物业的母公司碧桂园集团本身就是我国知名房地产企业之一,后者于2007年在香港上市,2016年销售约3088亿元,并入围美国《财富》杂志2017年世界500强企业榜单。

  碧桂园物业首次公开发行超过11亿元的融资额,就分别用于信息化升级改造、社区智能化改造、社区服务中心及市场拓展等项目。事实上,除了拥有4家全资子公司,9家控股子公司外,该公司截至2017年6月30日参股投资了深圳旺生活、华惠金服、清能碧桂园物业和凤凰优选25%、30%、50%和30%权益。

  其中,深圳旺生活专注发展社区O2O业务,目前已经推出了旺管家APP,是专为业主打造的基于移动互联网的小区生活服务平台。华惠金服独家运营的碧有信,是碧桂园旗下社区金融平台。同时,凤凰优选则定位于社区直营超市,致力于将食品和日用品送进全国500多个社区。

  由此可见,碧桂园物业早就在物业O2O方面展开布局,亦为冲击IPO做准备。但如今突然撤回分拆上市申请,却不知受限“政策”为何?

本文出品:新三板在线。作者骆开杰。

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