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中小房企 IPO 混战

导语在金融监管加强、去杠杆、去通道及信用紧缩的环境下,内地区域性小规模房企尤其面临融资困局,继而纷纷迈出赴港上市的步伐。

砍柴网 · 2018-12-31 · 浏览2480

  在金融监管加强去杠杆、去通道及信用紧缩的环境下,内地区域性小规模房企尤其面临融资困局,继而纷纷迈出赴港上市的步伐。

  今年,近十家中小房企扎堆赴港股 IPO,包括银城国际、德信中国、万创国际、恒达集团等。

  从招股书来看,这些房企身上存在着不少共性:负债率普遍偏高,融资诉求较强;企业规模较小,部分企业业务布局仍仅限制于某个地域。

  据克尔瑞研究分析,整体来看,对于中小房企,在融资环境越来越紧的当下,赴港 IPO 也不失为一种谋求企业更好发展的方式。上市后,不仅能够降低企业负债率,改善财务结构,此外也能够提升企业市场关注度,从而进一步助推规模发展。但值得注意的是,上市后如何做好核心业务,提高估值、提振投资者信心是房企上市后更该考虑的。

  融资困局

  排队港股上市的中小房企,负债率普遍偏高。

  又如恒达集团,2015 年、2016 年、2017 年的资产负债率分别为 677.0%、762.7% 及 406.6%,截至 2018 年 4 月为 340.4%。

  58 安居客房产研究院首席分析师张波认为,房企净资产负债率高企必然伴随着企业发展的高风险性,也预示着未来公司偿债压力较大,同时可能引发企业现金流持续紧张,从而导致抵御风险的能力降低,进而影响公司的财务安全。

  负债危局下,中小房企的融资诉求张显。而正如万创国际在招股书中写的那样:" 我们无法通过现有信贷融资,以低成本取得足够的借款。" 融资渐趋困难也成为目前中小房企运作时无法逃避的现状。

  受 " 房住不炒 " 地产调控指引,金融去杠杆、严监管等调控政策发挥影响,今年房企的融资环境趋严,房地产企业融资渠道不断收紧,资金成本持续上升,给中小企业融资造成不小压力。

  克而瑞研究指出,政府出台了多项政策防范房地产行业的债务风险,多家房企的公司债或取消或推迟发行,10 月伊始还传出 A 股暂停对涉及房地产上市公司再融资审核。

  同时,境外融资渠道也未放松。今年 6 月 27 日,国家发改委官方微博发布消息,明确下一步外债改革要点,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。

  赴港上市这一融资渠道,对中小房企的重要性不言而喻。

  克尔瑞研究认为,通过将筹得资金偿还借贷,加上权益的增加,可以有效改善企业的财务情况。在 2018 年上市的房企中,正荣、大发及弘阳分别都将约 30% 左右的筹得资金用于企业借贷偿还,分别相当于约 11.22 亿港元、2.22 亿港元及 5.94 亿港元。

  分析还指出,随着上市后融资渠道的拓宽,房企还能够通过长债置换短债等方式,改善企业的财务结构。

  而张波认为,面对资金压力,中小房企在融资渠道的选择上把眼光瞄准了上市之路,但 A 股上市的难度极大,股本、盈利、股权等条件均需满足 IPO 所规定的严格要求;而港交所的运作更灵活,运作层面也更为市场化,可以满足企业强烈的融资需求,这也是中小房企更愿意选择扎堆上市,尤其在港交所上市的原因。但上市的前景依然存在诸多不确定性因素,主要包括:

  一,房地产调控不断加码,导致房地产行业未来前景的不确定性增强,直接影响内地赴港上市企业成功率;

  二,对于谋求在港上市的房企来说,达到上市的业绩要求或许并不困难,但是在房地产市场环境并不乐观的现状下,如何吸引足够数量的投资者,以及能否接受市场偏低的定价则是个不容忽视的问题。

  扩张战略版图

  相比于在全国范围内扩张规模的万科、碧桂园等头部房企,万创国际、万城国际等许多 " 排队 " 在港股上市的中小房企,业务范围仅局限于某个地域。

  如总部位于安徽的万创国际,主要专注于安徽省淮南市的住宅物业开发及销售业务,公司获取收益主要依靠位于淮南市的泉山湖项目,截至 2018 年 9 月 30 日,公司建筑面积土储为 73.37 万平米;自称河南省许昌市最大的房地产开发企业恒达集团,目前业务主战地为许昌,除此之外仅涉足同处于河南省的郑州市、信阳市,截至今年 5 月,公司建筑面积土储为 366.80 万平米;万城控股目前布局仍限于天津、惠州和河南驻马店,截至 2018 年 3 月 31 日,建筑面积土储仅为 198.79 万平米;德信中国土地储备为 636.26 万平米,其中约 545.45 万平米位于浙江省,占比 85.72%。

  面对头部房企的庞大业务版图,除正荣集团以外,今年赴港呈递 IPO 的中小房企竞争之势明显 " 虚弱 "。

  据克而瑞统计,截至 11 月末,千亿房企数量已经达到 25 家,其中 6 家房企业绩规模在 3000 亿元以上。中小房企里,业绩规模最大的正荣集团与头部房企就已有巨大差距,其 1-11 月业绩规模达到 1133.6 亿元,与业绩规模前三房企碧桂园、万科地产、中国恒大分别差距 5511.9 亿元、4288.7 亿元、4257.8 亿元。

  克尔瑞研究表明,随着市场竞争的加剧和行业集中度的不断提升,如何更好更快地扩大规模成为了当前的重中之重,如正荣计划 2018 年要实现千亿,美的置业计划 2020 年达到千亿目标。赴港 IPO 不仅能够拓宽融资渠道助力规模发展,也有利于扩大企业的品牌影响力,这对于想从区域性转变为全国性布局的房企而言也更加有利。

  公司管理还需加强

  市场激烈竞争环境下,部分中小房企难守规范准则,不少招股书中披露了各种不合规事件。

  银城国际披露其三项不合规事件,包括几个开发项目提前开工被罚、竣工延迟被罚、附属公司欠缴员工社保金 320 万元;德信中国犯下若干项不合规事件,包括在未获得必要许可证前开始建设施工、未为雇员提供社会保险及住房公积金供款、未足额纳税,以及其他不合规事件。

  此外,还有万创国际未能遵守若干适用法律及法规。该等违规事件及相关法律程序一般来源于:社会保险基金供款、住房公积金供款、提供关联公司间借款、向物业买家提供借款支付首付款、投放禁止类广告。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进曾向《华夏时报》记者表示,房企项目运作需要得到规范,否则容易面临很多压力。如果过于随意,将较易引起各类纠纷,同时也会延缓项目的开发节奏。类似企业都在积极运作上市,操作规范非常必要,尤其是在部分具体的项目工程领域,更需要合规操作。

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