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物业扎堆上市!佳源国际控股旗下佳源服务冲击港股IPO

导语
继荣万家生活服务和合景悠活递交港股招股书后,6月26日,港股上市公司佳源国际控股(02768.HK)宣布建议旗下物业板块浙江嘉兴的佳源服务控股有限公司(以下简称:佳源服务)在港股主板上市。

7月1日,资本邦获悉,2020年上半年,物管企业上市节奏明显加快。继6月24日荣万家生活服务合景悠活递交港股招股书后,6月26日,港股上市公司佳源国际控股(02768.HK)宣布建议旗下物业板块浙江嘉兴的佳源服务控股有限公司(以下简称:佳源服务)在港股主板上市,并正式提交了上市申请。一周之内三家物管企业扎堆赴港上市!

如果佳源服务成功上市,这将是佳源集团在港股的第二个上市公司。

佳源服务的总部位于嘉兴,并植根于长江三角洲地区。公司历史可追溯至2004年,当时一家物业开发公司成立了佳源服务的第一家经营附属公司佳源服务。2005年开始业务经营后,佳源服务主要在浙江省提供物业管理服务,重点是住宅物业,随后佳源服务的服务范围逐渐扩大到各类非住宅及综合体物业。

根据中指院的资料,于2019年,在中国物业服务百强企业中,佳源服务于总部位于浙江省及长江三角洲地区的企业中就在管建筑面积而言,分别排名第五及第14。佳源服务在2020中国物业服务百强企业中排名第35及在2020中国物业服务百强企业成长性领先企业中排名第13。

截至2019年12月31日,佳源服务合约总建筑面积约为3880万平方米,涵盖中国38个城市及14个省份;共有141个在管项目,包括在管总建筑面积约2610万平方米,涵盖中国26个城市及八个省份。

于往绩记录期,佳源服务的收入主要来自三条业务线,即物业管理服务、非业主增值服务及小区增值服务。

2017-2019年,佳源服务的收入分别为2.09亿元、3.31亿元、4.55亿元;年内利润及全面收益总额分别为1834.9万元、3577.6万元、5021.4万元。

其中,集团大部份收入来自物业管理服务,分别占佳源服务于2017年、2018年及2019年总收入的80.8%、78.2%及80.4%。

报告期内,物业管理服务收入总体有所增加,主要是由于(i)佳源服务通过内生增长及收购实现业务扩张令佳源服务的在管总建筑面积增加及(ii)佳源服务的平均物业管理费有所上涨。

为了拓展市场份额和业务覆盖范围,自成立以来,佳源服务一直寻求通过内生增长以及收购及投资其他公司来扩大佳源服务的业务。于往绩记录期,佳源服务的在管建筑面积实现增长,截至2017年、2018年及2019年12月31日,分别为1400万平方米、1920万平方米及2610万平方米。

平均物业管理费从2017年的每月每平方米人民币1.05元增加15.4%至2018年的每月每平方米人民币1.21元,并增加9.5%至2019年的每月每平方米人民币1.32元。尽管佳源服务的单位收费在增加,但仍低于行业平均水平。

据介绍,佳源服务的大部份物业管理收入来自佳源地产品牌(包括佳源国际集团及佳源创盛集团)开发的物业,但是近年来,佳源服务也在努力扩大客户群并管理更多由第三方物业开发商所开发的项目。于2017年、2018年及2019年,为佳源地产品牌开发物业提供物业管理服务的收入分别占佳源服务同期物业管理服务总收入的96.3%、90.8%及79.4%,占比不断下降。

佳源服务的第二大收入来自向非业主(于往绩记录期,主要是物业开发商)提供增值服务。该等服务主要包括销售管理服务、前期规划及设计咨询服务、交付前清洁及检查服务、停车场协销与协租服务以及员工餐饮与百货销售等其他服务。报告期内,非业主增值服务收入比重分别为14.5%,17.1%和14.8%。

此外,佳源服务还向业主和住户提供增值服务,主要包括向业主提供家居服务、公共区域增值服务、停车场协租服务及销售百货。于往绩记录期,佳源服务小区增值服务所得的收入快速增长。

从毛利率情况来看,物业管理服务的毛利率一般低于小区增值服务的毛利率,原因是小区增值服务产生及获分配的劳工成本较低。以下是各项业务的毛利率:

受各业务分部以及业务组合波动的影响,于2017年、2018年及2019年,佳源服务的整体毛利率分别为21.8%、23.8%及23.9%。从整个行业平均水平来看,佳源服务的毛利率并不算高。据悉,2019年,24家物业管理上市公司毛利率为25.78%,行业龙头碧桂园服务(06098.HK)、雅生活服务(03319.HK)的毛利率分别达到31.6%、36.7%。

佳源服务计划将此次IPO所得款项净额的一部分投资于物业管理公司的战略性收购和投资。实际收购数目将取决于实际收购所需的规模及代价。

佳源服务计划未来继续增加佳源服务的在管总建筑面积以及佳源服务在现有及新市场管理的物业(包括由佳源地产品牌及第三方物业开发商开发的物业)数量来继续拓展业务。

佳源服务计划利用过往成功收购的经验及与被收购公司的整合,继续寻求投资和收购机会,以渗透到具增长潜力的新市场。于往绩记录期,佳源服务通过收购湖南华冠65%的权益,加深了对中国南部和西部地区的渗透。对合适的当地物业管理公司进行战略投资或收购可成为佳源服务高效扩张到新市场的替代方式,从而节约成本和时间。

资本邦提示,由于佳源服务的收入主要来自包干制物业管理服务,一旦佳源服务无法估计或控制提供物业管理服务的成本,佳源服务可能会蒙受损失。若佳源服务收取的物业管理费不足以补足佳源服务产生的所有物业管理服务成本,佳源服务无权向业主、居民或物业开发商收取额外付款以补足差额,佳源服务可能会蒙受损失。

据招股书透露,佳源服务已就八项、七项及六项物业分别产生亏损合共人民币190万元、人民币100万元及人民币70万元,该等物业于2017年、2018年及2019年按包干制进行管理。于2017年、2018年及2019年,该等亏损物业所产生的总收入分别为人民币1760万元、人民币400万元及人民币1480万元,分别约占佳源服务同期总收入的8.4%、1.2%及3.3%。

此外,佳源服务未必能向业主、住户及物业开发商收取物业管理费,因此可能产生应收款项减值亏损。佳源服务坦言,在向业主或住户(尤其是在闲置率相对较高的小区)收取物业管理费时可能会遇到困难。尽管佳源服务力求通过多种收款措施收取逾期物业管理费,但佳源服务无法保证该等措施将会奏效或能使佳源服务准确预测未来的收取率。

截至2017年、2018年及2019年12月31日,佳源服务的应收贸易款项减值准备分别为人民币840万元、人民币1570万元及人民币2060万元。佳源服务于2017年、2018年以及2019年的物业管理费收取率(按某一期间实际收取的物业管理服务费占同一期间物业管理服务总收入的百分比计算)分别为90.2%、95.1%及86.3%。于2017年、2018年及2019年,佳源服务的关联方应收贸易款项周转日数分别为210日、112日及89日,而独立第三方的应收贸易款项周转日数分别为57日、75日及88日。

公司坦言,如果实际可收回率低于预期,或任何新数据表明佳源服务过往作出的应收贸易款项减值准备不足,佳源服务可能需计提额外的应收贸易款项减值准备,从而可能对佳源服务的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。物业开发商、第三方业主或住户的延迟付款或未付款将对佳源服务的现金流量状况及满足营运资金需求的能力产生不利影响。

财报显示,报告期内,佳源服务录得一定金额的金融资产减值亏损,这主要是日常业务过程中因有关贸易应收款项及其他应收款项的潜在坏账产生的亏损拨备。于2017年、2018年及2019年,佳源服务分别录得金融资产减值亏损人民币550万元、人民币750万元及人民币490万元,主要与就物业管理服务应收第三方的贸易应收款项减值准备变动有关。

值得一提的是,佳源服务曾于2017年录得负经营活动现金流量,这令佳源服务面临流动性风险。

据悉,佳源服务于2017年录得负经营现金流量约为人民币340万元,主要由于贸易及其他应付款主要因佳源服务业务增长及应付关联方款项而增加。该等现金流出未必总能以佳源服务的物业管理服务及其他服务以及银行贷款所得款项全额抵销。佳源服务表示,由于可能出现负经营现金流量,佳源服务可能需要获得足够的额外融资,以满足资金需求及义务,并支持佳源服务的业务经营或扩张计划。若佳源服务的业务经营无法产生足够的现金流量或佳源服务无法以其他方式获得足够的外部资金以满足业务所需,则佳源服务的流动资金及财务状况可能受到重大不利影响,且佳源服务可能无法扩大业务。

此外,截至2017年12月31日,佳源服务录得流动负债净额人民币1500万元,主要是由于佳源服务于2017年支付人民币7500万元以收购东源投资的75%股权,这可能使佳源服务面临流动性风险。

头图来源:123RF

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