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房地产市场调控加码,分拆旗下板块上市或为房企最理想降负债手段?

导语
自2018年以来,房企分拆物业赴港股上市成为热潮。2018年,正荣地产、光大永年、雅生活服务等6家内地企业在港交所成功上市。2019年则有11家中资股物业公司相继分拆上市。

继沈阳后,成都、常州也于近日分别发布实施最新的房地产调控政策。

常州新政将购买二套房的首付比例升至六成,增加了市区新购商品住房限售四年的限制。成都新政则将摇号向无房家庭倾斜,个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

自8月26日,住建部召集常州、银川、沈阳、长春、成都、唐山等城市住建厅相关负责人召开房地产工作会商会后,已有多地出台政策调控房地产市场

打击“炒房”

调控房价最重要的原因无非是,房价涨得太快、涨得太高。

从国家统计局今日公布的70个大中城市住宅销售价格月度报告来看,8月份,70个大中城市中有59城新建商品住宅价格环比上涨。

数据显示,二、三线城市的城市新建商品住宅销售价格整体涨幅要高于一线城市。环比来看,四个一线城市北上广深分别上涨0.6%、0.6%、0.9%、0.5%,而沈阳、成都涨幅分别为1.1%、1%,超过北上广深。

同比来看,一线城市新建商品住宅同比上涨3.9%,而二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.0%,三线城市该指标则同比上涨4.5%。

值得注意的一点是,多地下发的新政都含有浓重的打击“炒房”的味道。如上述提及的提升二套房首付比例、新购商品住房限售、个人住房转让增值税征免年限上调,都在一定程度上加大了投机炒房的难度。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示,“一些城市很可能已经拟定了相应政策,只是在寻找适当的时机。从往年情况来看,一些房价上涨速度较快的热点城市,会选择在国庆长假之前出台调控政策。因而在长假前,很可能会迎来一波地方密集出台调控政策的时期。”

只是对于老百姓来说,无论房地产市场如何调控,房价是否下降才是大家关心的重点。

融资难获

日前,市场传出碧桂园(02007)降价卖房的消息。尽管碧桂园辟谣否认了该消息,但不论怎么看,关于房子降价的消息是越来越多了。

“三道红线”政策出炉后,去杠杆、降负债成了各房企的重要目标。碧桂园,就踩中了三条红线中的其中一条。

据国盛证券研报,按“三道红线”标准测算,以2019年年报为准,踩了1条红线的房企有108家,踩了2道红线的房企有近50家,踩了3道红线的房企有50多家。

如果说前文中各地的房产调控新规是在买卖操作层面上打击炒房,那么“三道红线”政策就是在房屋建造输出的源头直接狙击房企的高杠杆率,抑制当下的土地火爆行情。

政策调控下,银保监会也发出配合“三条红线”政策收紧险资流入房地产的信号。日前,银保监会办公厅发布了《关于保险资金运用违规问题和风险自查有关情况的通报》,其中提到,保险资金通过直接投资或金融产品投资方式,违规流入房地产领域,涉及5家保险公司,金额达244.37亿元。

此外,中国平安(601318,02318)在9月14日公告称,终止参与招商蛇口35亿元定增。泰康人寿及泰康养老入股阳光城(000671)则提出了诸多“附加”条件,在公司治理、未来分红、业绩承诺及补偿方面,均提出了较高的要求。

上述一系列的动作都在宣告,房企想要获得融资越来越难了。更糟糕的是,进入下半年,房企将迎来偿债高峰。

今年下半年,房企的债券融资偿还将迎来年内最高峰,境内外融资债券到期规模约为5588亿元,同比增长了58%。其中,8月和11月到期的债券数量最多。

偿债高峰来临,融资阀门被收紧,以往“借新债还旧债”的套路现在行不通了。一向高姿态的房企也不得不降价卖房,以此来加速回款偿债、去杠杆。

而对于部分实力较弱的房企来说,降价卖房“自救”可能都不太行。有踩了三道红线的房企内部人士说,他能想到的应对方式就是卖房、卖项目公司股权,首先要保证公司活下去。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则称,债务压力之下,“三道红线”或将促使部分房企开发其他融资渠道,“明股实债”是值得注意的隐患。

分拆上市或为最理想降负债手段?

但对于部分自有资金充足、负债率较为健康的房企来说,“三道红线”对其后期的发展并无较大影响。

此前有消息称,参与央行住建座谈会的12家房企需于9月底上交降档方案,包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三道红线”的调整。目前离月底尚有一些时日,但已有多家头部房企高管表态称,将积极响应政府政策,该监管对公司影响不大。

另外,业绩预告中,各房企已将“持续优化财务结构”作为下一步发展战略之一。各房企表示,在下半年的投融资规划中,将更加注重现金流和负债率的控制。

中报来看,各房企对全年的业绩销售目标未有改变。不少房企表示要加快推盘,灵活调整策略、深耕区域、多举措“促销售、抢回款”,助力完成全年销售目标。

中国银河证券研究院指出,在目前的融资监管环境下,年内房企有较强的动力积极推盘促回款,加速竣工结算,来降低杠杆水平,并且随着销售旺季的到来,预计销售热度仍会持续。

而对于房企在“三道红线”政策下的后期发展,多位行业专家称,在加快销售促回款、引入战投的同时,分拆旗下板块上市是目前众房企最为理想、也最乐意的降负债手段。

自2018年以来,房企分拆物业赴港股上市成为热潮。2018年,正荣地产、光大永年、雅生活服务等6家内地企业在港交所成功上市。2019年则有11家中资股物业公司相继分拆上市。

目前来看,中国恒大(03333)已官宣正考虑可能分拆集团的物业管理服务及相关增值服务业务于香港联合交易所有限公司独立上市,但尚未递交招股书。华润置地(01109)则正考虑分拆该集团的物业管理服务及商业运营服务业务于联交所独立上市(可能分拆),该公司已于2020年8月21日获得香港联交所的批准。

头图来源:图虫

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