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美股IPO|贝壳找房“流血”赴美上市,亏损背后的房产经纪生意

导语
贝壳找房正式向美国证券交易委员会(SEC)公开递交招股书,拟在纽交所挂牌上市,股票代码“BEKE”。据悉,高盛、摩根士丹利、华兴资本为贝壳找房IPO的联席主承销商。

7月24日晚,贝壳找房正式向美国证券交易委员会(SEC)公开递交招股书,拟在纽交所挂牌上市,股票代码“BEKE”。据悉,高盛、摩根士丹利、华兴资本为贝壳找房IPO的联席主承销商。

关于此次的募资用途,贝壳找房计划拿出大约30%的募集资金来提高大数据、人工智能、虚拟现实等科技应用;30%扩张自己的新房业务;还有25%的募集资金则将用于扩张新的业务区域。

贝壳找房脱胎于链家网,成立于2018年4月。不同于链家的垂直自营模式,贝壳找房一开始就是冲着做一个“淘宝式”的房产中介平台。招股书显示,截至2020年6月30日,贝壳覆盖了全国103个城市,连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。贝壳找房旗下三大主营业务为存量房交易、新房交易和其他新兴业务。

招股书透露,目前公司创始人、董事会主席左晖仍旧牢牢控制着贝壳。招股书显示,IPO前,左晖持有885,301,280股B类普通股,并代表特定股东持有547,348,915股A类普通股,共占总股本的46.8%。其中,左晖个人持股占总股本的28.9%。公司董事兼首席执行官彭永东持有110,116,275股A类普通股,占总股本的3.6%;联席首席运营官徐万刚持有54,272,705股A类普通股,占总股本的1.8%。

在贝壳集团的机构股东当中,腾讯通过旗下关联公司合计持有贝壳集团376,315,795股A类普通股,占总股本的12.3%。软银愿景基金通过旗下子公司SVFIIShellSubco(Singapore)Pte.Ltd持有313,596,495股普通股,占总股本的10.2%。

招股书显示,2017-2019年,贝壳找房总收入分别为255亿元、286亿元、460亿元。受疫情影响,截至2020年3月31日的前三个月,贝壳找房总营收为71.19亿元,同比降低12.7%。

从营收构成来看,贝壳找房绝大部分收入来自二手房交易和服务。2019年,二手房交易和服务实现245.7亿元收入,占总收入超53%。新房交易服务实现收入为202.7亿元,占总收入比重为44%。从近三年收入占比的变化可以看出,虽然链家以二手房起家,但目前新房业务已经在贝壳业务中占据了越来越高的份额。

从房子的成交总额(Gross Transaction Volume,GTV)来看,2017-2019年及2020年第一季度,贝壳找房的GTV分别为10144亿元、11531亿元、21276亿元和3299亿元。分业务线来看,贝壳找房的新房交易量增长势头迅猛。2019年,新房交易GTV达到7476亿元,同比增长166%,远超过同期的二手房GTV的58%增速。可以预见,新房业务将是贝壳找房下一个发力点。

从总GTV来看,贝壳已成为中国最大的房产交易和服务平台,以及中国第二大商业平台,仅次于淘宝,而高于拼多多、美团、京东、携程等互联网平台。

但贝壳找房的盈利情况不容乐观。2017年-2019年及2020年第一季度,贝壳找房的净亏损分别为5.37亿元、4.28亿元、21.8亿元和12.31亿元,累计亏损超43亿元。

现金流方面,贝壳找房2017年、2018年和2019年底的现金及现金等价物分别为52.4亿元、91.2亿元和243.2亿元。截至2020年3月31日,公司账上现金还有155.4亿元。

从现金流来看,贝壳找房曾录得大额经营活动现金流出。2017年和2020年第一季度,贝壳找房的经营活动产生的现金流量净额分别为-64.6亿元和-40.9亿元。

最近几年,贝壳找房一直被传上市,近年链家与贝壳找房之间的股权腾挪也没有间断。此次官宣终于尘埃落定,而且资本邦注意到,贝壳找房此次IPO还把链家、德佑、贝壳金服、装修等多个核心资产打包进来。

为何是贝壳找房,而不是链家率先上市?

左晖弃链家,助贝壳上市早有迹象。

北京链家最早成立于2001年9月30日,注册资本2054.0123万元,是中国房地产存量市场的领头羊。

2018年4月,链家网正式发布全新APP“贝壳找房”,定位为开放的行业平台。随后左晖便集全链家之力做贝壳找房。2018年5月11日,链家法定代表人变更为彭永东。

当时左晖计划未来一年要将贝壳找房经纪人的数量扩展至链家的十倍。从2018年4月份成立至今,贝壳开始在全国大规模扩张。半年时间里贝壳就实现了覆盖全国90个以上城市、连接门店数达1万4千家以上。1年不到时间里便成立了79家城市级贝壳房地产经纪公司,注册资本清一色是100万元。截至2018年12月31日,贝壳已经进驻全国95个城市,连接121个新经纪品牌、1.96万家门店和16.8万经纪人。截至2020年6月30日,贝壳覆盖了全国103个城市,连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。

与贝壳的快速扩张不同的是,链家却不断缩小。截至2019年2月28日,北京链家旗下仅剩7家公司。2019年3月20日,北京链家房地产经纪公司发生了注册资本、投资人和管理层变化,22家投资人退出链家股东行列。与此同时,公司注册资本由2054.02万元变更至1355.82万元,注册资本减少33.99%。贝壳找房方面回应称:“减资目的在于企业发展所需,原投资方在链家的股份将通过协议镜像平移到贝壳找房。融资正在进行中。”

虽然一直亏钱,但是贝壳找房并不缺投资和明星机构站台。据公开消息,2019年7月,贝壳找房完成超12亿美元的D轮融资,2019年11月完成D+轮融资,参与方包括软银、腾讯、高瓴、红杉等资本大佬,总融资额超过24亿美元。有专业人士推算,这轮投后贝壳找房估值已经高达140亿美元。

如果此次贝壳找房成功在美上市,将成为中国居住服务平台第一股。

头图来源:图虫

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