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长租公寓频发“爆雷”,是风口还是下一个 P2P?

导语
继几年前的P2P爆雷事件后,今年以来,又一个行业深陷爆雷丑闻——长租公寓。

继几年前的P2P爆雷事件后,今年以来,又一个行业深陷爆雷丑闻——长租公寓

据媒体9月21日消息,9月16日广州城璞科技有限公司惊现爆雷。数百名租户和房东前往城璞公寓总部讨要说法,但未得到解决。目前,房东面临收不到租金的问题,而租户在缴纳年租金后,承担着随时被房东上门收房、停水停电的风险。

此次“爆雷”之前已有端倪。据企查查数据显示,广州城璞科技有限公司成立于2019年12月,成立不到1年,注册资本1000万人民币,公司主营房地产开发经营、自有房地产经营活动、房地产中介服务、房地产咨询服务等。公司早在今年7月就出现法定代表人变更、股东变更、更换监事等情况。


(图表来源:企查查)

目前广州市公安局经济犯罪侦查支队已介入调查,正在搜集房东和租户的合同、付款凭证、身份证复印件等材料,统计涉案金额,同时对涉事公司法定代表人、高管人员等进行调查。

在这之前,上海寓意物业管理有限公司也同样出现爆雷,公司管理人卷款跑路,涉及数万名受害者,涉案资金4000万人民币。

这些爆雷事件并非“临时起意”,而是整个长租公寓行业乱象丛生的冰山一角,危机早就有迹可循。

10年野蛮生长,中国长租公寓“群雄并起”

2009年,中国首家连锁集中式长租公寓运营商——魔方公寓于上海正式成立。

经过数年的发展,国内长租公寓逐渐形成了以开发商系(万科),中介服务系(链家自如),创业类系(魔方,you+),酒店系(华住)这四大不同派别为主的市场格局。

在集中式长租公寓领域,根据克而瑞数据,按2020年上半年集中式长租公司开业规模排名,魔方集团、乐乎公寓、V领地三家公司名列业内前三。


(图表来源:克而瑞数据)

而在分散式长租公寓领域,行业内则有以自如、相寓、蛋壳公寓等为首的头部玩家。

2017年被业内称为“中国住房租赁市场元年”。随着国家“住房不炒”的号召,相关租赁政策的落地,以及每年数百万应届生带来的租房需求,长租公寓这个市场彻底引爆,大量租赁企业注册成立。但是随着赛道竞争日趋规模化,市场竞争日趋激烈,这个市场逐渐变成一片红海。

近十年,相关企业年注册量呈现几何式增长:2019年,新注册量达到37.5万家,同比增长33%,比十年前的数据增长了777%。2020年上半年,行业内新增17.2万家企业,其中仅二季度就新增11.2万家,同比增长16%。9月16日,企查查公布最新数据显示,我国目前共有房屋租赁相关企业194.8万家。

“高收低出”引发长租公寓亏损难题

为了在激烈的市场竞争中“脱颖而出”,长租公寓企业竞相推出“高收低出”、“长收短付”或“租金贷”等模式,企图快速占领长租市场,却也为企业未来发展埋下隐患。

长租公寓的经营模式是:公司从房东手中租下住房,然后再装修、分割出售给租户,本质上是一种中介商业模式,名义上挣的是房屋租赁的差价和对租户的服务费。如果长租公寓要想实现盈利,则需要租客租赁价高于房东出租价。

长租公寓所谓的“高收低出”就是先用高价从房东手中收得房屋,再以相对较低的价格出租给房客的现象,从而依靠低价吸引租户入住。客观上要求租客租赁费低于支付给房东的费用,而这违背了长租公寓的盈利模式。

由于长租公寓牵涉房东、房客及房屋租赁公司,而行业内签署合同时采取的多是“背靠背”模式,即租赁公司分别与房东和租户签订合同,房东和租户彼此割裂,这才让平台从中有机可乘。

“高收低出”导致长租公司房东与租客的租金之间存在巨大差值。倘若不能开源增收,或通过其他服务弥补这种价差,则长租公寓无法维持现金流,持续经营,最终将面临亏损。

以在美股上市的蛋壳公寓为例,据其2020年一季报显示,在2018年度和2019年度,其租赁成本不断增加,从24.42亿人民币增加到66.24亿人民币,租赁费用分别占租赁成本(包括租赁费用和开业前费用)的81.2%和89.8%,呈现不断上升趋势。截止2020年3月31日,蛋壳公寓营业收入19.40亿人民币,而租赁费用高达19.55亿人民币,甚至出现了蛋壳公寓支付给房东的租金费用超过了公司的营业收入的现象。

(图表来源:蛋壳公寓2020年一季报)

(图表来源:蛋壳公寓2020年一季报)

“高收低出”的结果是,长租公寓的规模不断扩大,与此同时,亏损也越积越多。2019年,蛋壳公寓的营收同比大增1.6倍至71.29亿人民币;而其全年亏损达到34.37亿元人民币,同比增加1.5倍,增速基本跟营收持平。2018和2019两个年度,蛋壳公寓的亏损总额达到人民币48亿元。

事实上,除了蛋壳公寓,目前整个长租公寓市场均处于全行业亏损状态。以另一家在美上市的长租公寓青客为例,2018年青客实现营收约8.9亿人民币,录得约5亿人民币的亏损;到了2019年,其营收同比增长38.7%至12.33亿人民币,而同期亏损也约为5亿元。青客在两年内的亏损额达到近10亿人民币。

已上市的行业头部公司尚且亏损连连,其他长租公寓的境况可想而知。

可以预见,倘若长租公寓无法收窄租金缺口,则会侵蚀其盈利根基,再加上其他营业费用(例如,服务成本、工资单成本、公寓租赁奖励)和销售/营销费用的不断攀升,最终必将导致平台经营亏损,盈利遥遥无期。

因此,在“高收低出”的经营模式下,从长期来看,长租公寓终究无法填补因房东与租客之间巨大的租金价差而导致的资金缺口。一旦无法获取新的客源收取租金,亦或融资中断,平台将很有可能面临现金流紧张的风险。

据choice数据显示,2018年和2019年,青客和蛋壳公寓均产生大量经营活动现金流量净额流出:2019年青客经营活动现金流量净额流出约8820万元;蛋壳公寓经营活动现金流量净额流出超19亿元,同比大增64%;进入今年第一季度,其仍旧有1.2亿元的净额流出。持续的经营活动现金流量净额流出加大了长租公寓的现金流压力。

租金贷模式下,平台频发“爆仓”跑路

公寓租赁运营平台通常会采用“长收短付”或者“租金贷”的业务模式,利用时间错配形成资金沉淀。

“长收短付”即向租户收取一次性长期资金,同时按月向房东支付租金,利用租金差价和租金支付的时间差盈利。与银行合作时相当于助贷模式,即银行将租客审批的定向资金一次性给到平台,但对资金的用途不会限制,但是这类贷款资金成本较高,按年利率在8%至9%之间,且一般情况下会要求平台兜底。

此外,为了解决融资问题,长租公寓把目光放到“租金贷”上。

根据北京市工商局的解释,“租金贷”是作为一种将长租费用一次性缴纳变为分期缴纳从而减轻承租人现金流压力的贷款方式。具体运作模式是承租人在与房屋租赁企业签下租约的同时,与该企业合作的互联网金融机构签订贷款合约,一般由该金融机构替承租人支付全年房租,承租人向该金融机构按月还清租房贷款。

以蛋壳公寓为例,据招股书,其收取房租的方式有两种,一种是租户直接季付、半年付或者年付;而另一种是通过第三方金融机构贷款分期付,蛋壳公寓再按6%的年利息支付给金融机构。

其中,"租金贷"模式占据大头:2017年、2018年以及2019年前九个月,蛋壳公寓直接从租客处获得的预付款为人民币1.1亿、2.8亿和7.9亿元,从金融机构获得的租金预付款高达9.4亿、21.3亿和31.6亿元。同期,通过"租金贷"模式获取的租金预付款占到蛋壳公寓租金收入的90%、88%和80%。

另据青客2019年报显示,截至2019年度,青客租户中也有大量使用"租金贷"支付的租金的用户,该比例为62.6%。目前,青客公寓共与11家金融机构建立了合作,其中包括华瑞银行、网商银行等民营银行。

资本邦了解到,“租金贷”对长租公司的资金管理能力和资金链的把控能力提出了更高的要求。经济形势好时“如虎添翼”,当经济形势变差时“雪上加霜”。

另外,严重依赖预付账款补充现金流会带来两个问题,一是,一旦租客大量退租,预付租金退回租户,会造成平台现金流的持续紧张。据蛋壳公寓招股书资料显示,2017年、2018年和2019年前9个月蛋壳公寓因租客退租而返还的预付租金分别为4.36亿元、17.57亿元和17.57亿元,因客户退租而造成的预付账款负债呈现加速趋势,持续的还款压力对蛋壳公寓的现金流提出了更高要求。

二是,大量房租贷会导致企业投诉量的直线上升。

以青客为例,截至今年9月21日,在黑猫投诉平台上关于该公司的投诉超过9500条,其中大部分关于退租不退押金、退租跑路以及未支付房东租金而致原房东驱逐租客等,这给企业经营带来负面的声誉评价。


(图表来源:黑猫投诉)

该平台上关于蛋壳公寓的投诉更甚。迄今为止投诉量16855例,多数是关于蛋壳公寓给租户断网、拖延退款态度恶劣、违约退租,租房款迟迟不退、账号余额提现不到账等负面消息。


(图表来源:黑猫投诉)

此外,“租金贷”也具有潜在的金融风险和信贷风险。一旦资金链断裂,尤其容易引发公司跑路。

据媒体报道,今年8月以来,大量租户投诉蛋壳公寓给租户断网且迟迟难以恢复,蛋壳公寓方面给出的解释是因公司拖欠网费而被暂停网络。这不禁让人生疑,蛋壳公寓的资金链是否出现问题?倘若公司因现金流断裂而跑路,那么蛋壳公寓就仅仅剩下一个“壳”了。

平台跑路会对房主、租户乃至金融机构产生严重后果。对于租客而言,不仅无房可住,还要面临还贷甚至征信等问题,而金融机构也会因此产生坏账问题。

据媒体不完全统计,截至今年7、8月份以来至少有23家长租公寓企业因资金玩不转而倒闭跑路,涉及成都、上海、杭州等地,如此集中和大规模的跑路潮值得行业深思。


(图表来源:网络)

监管重拳下,长租公寓何时走上正途?

随着行业乱象频发,长租公寓的监管也在逐渐完善。2019年12月,住建部联合国家发改委等六部门发布了《关于整顿规范性住房租赁市场秩序的意见》,到2022年底,长租公寓应确保通过"租金贷"这类分期付款方式获得的租金收入在总租金收入中的占比不超过30%,从而在资金管理层面对企业提出了更高的要求。

从今年9月7日起,《住房租赁条例》正式向社会公开征求意见。针对住房租赁企业涉嫌违法的经营行为,《条例》明确,住房租赁企业存在支付房东的租金高于收取租客的租金、收取租客租金的周期长于支付给房东租金周期等高风险经营行为的,房产管理等部门应当将其列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

从2017年的风口,到如今的雷区,长租公寓用了不到三年完成这一转变。在高房价时代背景下,租房需求大大增加,长租公寓另辟蹊径开启了新的赛道,但是资本大规模入场的结果是,行业竞争异常激烈,平台只能通过不断烧钱占领市场。而“高收低出”的模式无法带来公司盈利,甚至整个长租公寓行业至今都没有找到一条可靠的盈利模式。同时,“租金贷”等模式形成的巨额资金容易遭到挪用,使得长租平台存在跑路等风险,以上这些不利因素的叠加并存给整个行业发展蒙上了阴影。

但从另一角度来看,破产倒闭潮和平台跑路并非是坏事。优胜劣汰下,只有实力强劲的头部玩家和规范运营的公司会存活下来,而前期野蛮扩张的行业也将趁此机会重建秩序,回归理性价值。

头图来源:图虫

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