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540亿有息负债危机重重,泰禾集团遭惠誉下调评级后回应

导语
2020年到期的有息负债的到期偿付能力存在一定流动性风险。由于受到新冠病毒肺炎疫情的影响,公司今年1月底以来的销售及回款受到较大影响,导致公司的偿债能力在短时间内受到较大的影响。公司关注到债券信用等级被评级机构下调。在努力解决评级下调的风险事项,短时间内资本市场融资计划可能受到影响。

5月16日,资本邦获悉,泰禾集团(000732.SZ)对深交所关注函的回复称,2020年到期的有息负债的到期偿付能力存在一定流动性风险。由于受到新冠病毒肺炎疫情的影响,公司今年1月底以来的销售及回款受到较大影响,导致公司的偿债能力在短时间内受到较大的影响。公司关注到债券信用等级被评级机构下调。在努力解决评级下调的风险事项,短时间内资本市场融资计划可能受到影响。

2020年4月30日,泰禾集团披露《2019年度业绩预减公告》《2019年主要经营业绩》等公告。公告显示,公司预计2019年度归属于上市公司股东的净利润为8.27亿元,同比下降67.62%,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-2.36亿元,同比下降111.14。公司称,未能在1月31日前披露2019年度业绩大幅下滑的主要原因为受疫情影响部分项目2020年最新成交价格低于预期导致最新计算的存货可变现净值低于原测算结果、4月取得的投资性房地产公允价值最终评估值和合营联营企业2019年度审定的财务报表数据较管理层在2020年1月初预期数及取得的合营联营企业未审报表数据差异较大等。

泰禾集团的财报显示,2019年末货币资金余额为134.13亿元,2020年一季度末货币资金余额为55.53亿元。深交所提到,泰禾集团前期公告显示,泰禾及实际控制人黄其森于4月22日因债务纠纷被法院列为失信被执行人,涉及应偿付西藏信托本息约1.3亿元。相关方已于4月29日达成分阶段还款方案,前述失信被执行人信息已删除。

在债务上,截至2019年末,泰禾集团合并报表范围内有息负债余额合计964.72亿元,根据借款协议约定的还款日期,其中已到期尚未还款的借款本金合计48.62亿元,其中3.61亿元已于2020年与借款机构签署续贷协议,12.72亿元已与借款机构就展期达成一致意见,近期将签订展期合同,其余部分正在与借款机构协商展期方案,争取尽快达成一致意见。

另外,泰禾集团2020年到期的有息负债约540.43亿元。偿债资金主要来源于公司所开发地产项目的销售回款。在公司资产流动性方面,存货占公司总资产的比例超过65%以上,主要为地产开发项目,目前在售项目有56个,其中预计销售回款10亿元以上的22个项目集中分布在深圳、杭州、南京、苏州、福州等一二线城市,主要业态为院子系、府系、园系、大院系。公司的销售回款率由2018年度的60%提升到目前的80%左右。

泰禾集团称,公司认为疫情影响不属于期后调整事项。根据《企业会计准则第 1 号——存货》及其应用指南和讲解的规定:确定存货可变现净值时,应当以资产负债表日取得最可靠的证据估计的售价为基础并考虑持有存货的目的,资产负债表日至财务报告批准报出日之间存货售价发生波动的,如有确凿证据表明其对资产负债表日存货已经存在的情况提供了新的或进一步的证据,则在确定存货可变现净值时应当予以考虑,否则,不应予以考虑。由于没有确凿证据表明疫情对资产负债表日存货售价已经存在的情况提供了新的或进一步的证据,因此我们认为疫情影响不属于期后调整事项。

泰禾集团表示,2020年4月,公司从平潭金控2019年度审计报告(众环审字(2020)220056号)中获悉,该笔投资在报表中将其列示为其他权益工具投资,经与平潭金控方了解,审计机构在2020年4月取得该信托计划清算报告,对平潭金控财务报表进行了更新。在审计报告其他权益工具投资的附注中做了如下说明:平潭金控根据管理人华能贵诚信托有限公司于2019年9月6日出具的《华能信托·聚鑫6号集合资金信托终止计划D类信托单位清算报告》,该信托计划D类信托单位于2018年11月26日届满终止,确认投资损失-170,674,103.11元。

公司年审会计师意见如下:泰禾集团有300余家子公司,分布在20余个城市,项目数量较多,需要实施现场审计的工作量较大。由于受疫情因素影响,较多项目开工较晚,部分项目审计资料未能及时提供,虽然我们已加强远程审计等替代审计方式的运用,但我们获得公司对计提存货跌价准备进行修正的时间是2020年4月27日、确定投资性房地产公允价值的时间是2020年4月28日、修正合联营企业投资收益的事项的时间是2020年4月29日,因此,我们并未发现泰禾集团是否存在未及时披露2019年度业绩大幅下滑事项的情况。目前我们尚未发现泰禾集团在财务管理及信息披露事务管理等方面的内部控制存在重大缺陷。

2020年一季度,受到新冠病毒肺炎疫情影响,项目公司东莞金泽置业无项目销售回款,导致调解未执行完全。东莞金泽置业及公司于2020年4月29日与西藏信托达成执行和解,东莞金泽置业已与西藏信托确认新的还款方案,并已按照协议约定分阶段履行义务。公司认为借款主体的欠款应当由东莞金泽置业承担,且东莞金泽置业有能力通过销售回款作为还款来源。考虑到东莞金泽置业小股东卢泽芳、王照文与东莞金泽置业控股股东、公司全资子公司福建中维房地产开发有限公司在股权利润分配、债务承担等方面存在争议,为避免因还款带来的其他债务分摊不均造成的争议,上市公司并未向东莞金泽置业提供额外的资金支持。

针对2020年到期债务情况,泰禾集团计划从不同渠道多种方式应对到期债务还款资金的归集,努力降低偿债风险:

(1)公司偿债资金主要来源于公司所开发地产项目的销售回款。在公司资产流动性方面,存货占公司总资产的比例超过65%以上,主要为地产开发项目,公司目前在售项目有56个,其中预计销售回款10亿元以上的22个项目集中分布在深圳、杭州、南京、苏州、福州等一二线核心城市,主要业态为院子系、府系、园系、大院系等,能够满足客户多样性住宅需求。与此同时,公司通过持续加强对项目回款率的管理措施,已经取得明显的效果,公司的销售回款率由2018年度的60%提升到目前的80%左右。管理层预计2020年下半年,随着新冠病毒肺炎疫情的缓解与控制,公司的营销计划可以较好开展。

(2)公司自持物业项目共计18个,涉及购物中心、LOFT、底商、写字楼、车库车位、地下商业、室外步行街等多种业态,截至2019年12月31日,公允价值共计约255亿元,建筑面积约89万平米;公司正在运营中的酒店有凯宾斯基、铂尔曼、洲际酒店,截至2019年12月31日,账面价值共计约29亿元。上述自持物业也均分布在城市核心地段,周边有成熟的配套设施,在市场环境好转的情况下,可根据公司战略部署随时考虑出售变现或作为债务重组资产置换相应贷款以缓解偿债风险。

(3)公司管理层正在积极与相关金融机构协商将到期负债展期,以保障项目有足够的建设资金用于供货销售,预计经营现金流入在满足日常经营现金支出的基础上,剩余部分可用于偿还到期有息负债。

(4)公司拥有多元化的融资渠道。在资本市场融资方面,公司尚有41亿元长租债ABS未发行额度,将择机申请发行;近期获得了主管部门5.5亿美元的美元债额度批复,小公募120亿元及首期69亿元的申报文件已报送主管部门审批,ABN及银行间市场债项产品的申请文件正在准备中。公司也关注到近期评级机构对公司主体及相关债券信用等级进行了下调,公司在努力解决相关影响评级下调的风险事项,如果不能及时解决,公司评级的下调在短时间内可能影响公司在资本市场融资计划,提醒广大投资者注意风险。

在非资本市场融资方面,公司与20多家大型金融机构建立了稳定的战略合作关系,并保持着紧密合作。针对已逾期或接近到期负债,我公司与相关金融机构正在协商将债务展期,以相关项目回款作为还款来源。

考虑到由于受到新冠病毒肺炎疫情的影响,公司今年1月底以来的销售及回款受到较大影响,导致公司的偿债能力在短时间内受到较大的影响,公司债务的到期偿付存在一定流动性风险。

综上所述,公司将努力通过上述手段保障到期债务的归还,努力化解偿债风险,公司将积极关注影响公司偿债能力的事项,并谨慎判断对公司经营及财务数据的影响;同时,鉴于公司存在全年销售计划及融资计划不能如期完成的风险,从而可能影响到公司对2020年到期负债的偿付能力,公司将根据规则及时履行信息披露义务,并提醒广大投资者注意投资风险。

值得一提的是,惠誉评级本周第二次下调泰禾集团的评级,因有迹象显示流动性受限和融资渠道变弱。

泰禾集团称,控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者事宜,相关交易可能涉及公司控制权的变更。本次拟引入的战略投资者的主要经营业务中包含房地产业务,本次筹划的交易涉及有权部门的事前审批。

头图来源:123RF

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