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激进扩张致三线皆踩!川系房企蓝光发展能否稳住千亿业绩?

导语
截至2020年上半年期末,该公司总土储货值3100亿元,较2019年末增长15%,其中新一线、二线及强三线占比约7成。按照2019年的千亿销售规模,蓝光发展当前土储基本能满足未来三年所需。

出售子公司、发行中期票据、增发境外美元债,蓝光发展(600466.SH)似乎在想尽一切办法“搞钱”。

在“三道红线”政策的压制下,这家去年刚挺进千亿业绩阵营的川系房企开始慌了。

频繁融资

10月27日,蓝光发展公告称,公司第三期中期票据已经发行完毕,金额为15亿元,发行利率7%,期限2年。此次中期票据的发行,距离其上次增发美元债间隔不足四个月。

今年6月4日,蓝光发展境外全资子公司Hejun Shunze Investment Co., Limited在境外发行2.5亿美元、期限为2年的无抵押固定利率债券,并于2020年6月5日在新加坡证券交易所上市交易。

7月2日,蓝光发展称,Hejun Shunze InvestmentCo., Limited在6月4日发行的2.5亿美元无抵押固定利率债券的基础上,按与该债券相同的条款和条件,增加发行2亿美元债券,并于2020年7月3日在新加坡证券交易所上市交易。

并且,此次增发的美元债由蓝光发展提供无条件及不可撤销的跨境连带责任保证担保。

据统计,今年1-9月,蓝光发展已经发行了10只债券。若加上前文提及的第三期中期票据,截至目前该公司发债融资金额累计达到112.8亿元,平均票面利率为7.3%。

另外,该公司此前计划的子公司股权转让事项也于近日尘埃落定。蓝光发展与成都蓝迪共享企业管理合伙企业(有限合伙)(下称“蓝迪共享”)拟以9亿元为对价将合计持有的成都迪康药业股份有限公司(下称“标的公司”)100%的股权转让给汉商集团股份有限公司(下称“汉商集团”)和汉商大健康产业有限公司(下称“汉商大健康”)。

目前标的公司的股份交割已经完成,蓝光发展称,本次交易预计使公司当期损益增加约2.47亿元。

据了解,蓝光发展的营收主要来源于房地产开发、物业管理、医药三个板块。此次其出售的子公司就属于公司医药板块业务的一部分,本次转让完成后蓝光发展将退出医药业务。

对于出售子公司股权的原因,蓝光发展称是为了集中资源专注于核心业务的经营和拓展。

激进拿地

作为老牌房企,蓝光发展1989年成立于成都,2008年开始全国化拓展,2015年在上交所重组上市。2019年启用上海总部,同年物业子公司蓝光嘉宝服务(02606.HK)完成香港上市。2019年公司全口径销售金额1015.4亿元,排名前35。

从其发展进程来看,蓝光发展确实实力不俗。或是为了在千亿房企阵营中更进一步,2020年蓝光发展选择了更为激进的发展道路。

2017年至2019年,蓝光发展的拿地强度均在40%以下,拿地态度相对谨慎。而2020年上半年,该公司的拿地强度明显上升,达到66.6%,高于监管观察指标,也超出其预期计划。

蓝光发展曾在2019年年报中提及,“2020年,公司计划土地投资总额不超过400亿元;自有房地产项目计划开工面积1100万平方米,竣工面积600万平方米。”但实际上,蓝光发展上半年的新增土储货值已经达到800亿元左右。

蓝光发展上半年新增项目36个,新增土储建面588.5万方,同比下降13.2%,为同期销售面积的140.9%;新增土储货值约800亿元,预计销售均价1.35万元/平,为同期销售均价1.5倍。

截至2020年上半年期末,该公司总土储货值3100亿元,较2019年末增长15%,其中新一线、二线及强三线占比约7成。按照2019年的千亿销售规模,蓝光发展当前土储基本能满足未来三年所需。

无惧高溢价

大规模拿地,是地价降了吗?

并没有!今年上半年全国300个城市住宅用地供应面积同比增长1.0%,成交面积同比下降5.4%,上述300个城市住宅类用地成交的平均溢价率为16.5%。

上海易居房地产研究院的数据报告显示,今年1至7月,全国100个城市居住用地价格为6088元/平方米,同比上涨8.8%。虽然地价总体上呈现涨幅收窄态势,但仍呈上涨趋势,各地也出现了较多的高溢价地块。

今年6月底,蓝光发展以12050元/㎡的楼面价竞得浙江宁波奉化区的一宗宅地,溢价率高达49.7%,楼面价已与当地新房价格相当。

7月8日,经过465轮竞价,蓝光发展子公司苏州舜堂商务咨询有限公司以9.19亿元的高价获得江苏南通海门市出让一宗地块,折合楼面价13038元/㎡,溢价率高达99.59%。

另外值得注意的是,截至2020上半年,蓝光发展(投资性房地产+固定资产投资)/总资产为3.3%,可供出租建筑面积共37.73万方。2020年上半年实际出租建筑面积29.38万方,出租率为77.87%,租金收入为0.61亿元,同下跌20.8%。

房地产业务方面,上半年蓝光发展实现销售金额380.58亿元,同比下跌18.21%;实现销售面积417.68万平方米,同比下跌18.87%。

2019年,蓝光发展的房地产业务销售金额为1015.4亿元,若想与去年的销售额持平,蓝光发展下半年至少需完成634.79亿元的销售目标。以目前的行情来看,蓝光发展要完成销售目标,难度不小。

踩线隐患

进账变少、拿地成本增加、公司要发展,如此来看,蓝光发展的“筹钱”行为或许就很好理解了。

然而随着“三道红线”监管政策的出炉,蓝光发展如此的频繁大额融资也为公司埋下了隐患。

数据显示,2020年上半年,蓝光发展剔除预收款后的资产负债率为75%,净负债率大幅上升26.5个百分点至105.7%,现金短债比0.8倍,三项监管指标均不达标。

据了解,2016年以来,该公司有息负债抵质押率均维持在50%以上,2019年末较2018年上升15个百分点至72.5%,高于2019年TOP50房企中位数55%。

2020上半年,蓝光发展短期有息负债占比为44.5%,相比2019年提升8.3个百分点,高于TOP50房企中位数。

资本邦注意到,若以2019年年报来看,蓝光发展其实只踩了“三道红线”中的一条——其2019年资产负债率为70.7%,超标0.7%。

房企融资囤地曾为业内常态,但是现在这种激进的发展方式可能行不通了。“三道红线”的出炉会让资本市场对越线房企的信用质量进行重新评估,会直接影响房企的融资效率。

以蓝光发展目前的情况来看,该公司可能会面临更强的监管压力和融资成本。上半年,蓝光发展的应付债券同比增长3.76%达到85.71亿元,后期的数额预计会更高。

而二级市场对蓝光发展的隐患也做出了回应。从7月起,该公司股价一路走低。截至今日(10月30日)收盘,该公司股价下跌1.2%至4.93元/股。

(蓝光发展股价走势图)

头图来源:图虫

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