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房地产5月统计月报:房企发债融资规模创3年新低,部分房企销售增速现“开倒车”

导语
楼市降温迹象在5月再次显现,楼市调控高压下,各家房企销售表现如何?

今年,各地楼市调控政策频出。在“房住不炒”的定位下,调控或将成为楼市新常态,楼市也预期逐渐回归理性。楼市降温迹象在5月再次显现,楼市调控高压下,各家房企销售表现又如何?

一、政策篇:房地产税再次提及,各地加码楼市调控频次

5月,从中央到地方层面都相继出台包括保障性租赁住房、土地政策等一系列举措,释放出未来房地产调控持续加码的信号。

中央层面,为让住房回归居住本性,提出推行房地产税,同时提出大力发展保障性租赁住房。5月11日,房地产税改革试点工作座谈会召开,这是年内第四次点名“房地产税”。

地方层面,各地加码调控房地产,并且再度加强部分城市住房信贷管控和市场监管。

如湖州、南京、宁波、绍兴等城市出台楼市新政进行调控,政策内容涉及限售限购、摇号购房、提高“无房家庭”购房门槛等。同时,住房信贷管控方面,深圳部分银行上调房贷利率、广州部分银行个人房贷最高按揭成数不超6成等。

中原地产公布的数据显示,2021年前5月楼市调控政策井喷,达234次。

有分析人士预计,短期内,调控升级仍将延续,这对“稳房价”是一个利好。同时,市场成交也能逐渐回归平稳,房地产竣工与销售面积增速之间的缺口有望小幅收窄,有利于改善供给、平抑房价。

二、楼市篇:商品房销售增速连续三个月下降,房价涨幅回落至年内低位

国家统计局数据显示,今年前5月全国商品房销售同比继续增长,但销售增速已从今年1-2月份的高位连续三个月回落。

2021年前5月商品房销售额和销售面积分别约7.05万亿元和6.64亿平方米,同比增长52.4%和36.3%;比2019年前5月增长36.2%和19.6%,两年平均增长16.7%和9.3%。

销售增速方面,今年前5月商品房销售额增速较前4月累计增速下降15.8个百分点,增长幅度继续减少;前5月销售面积较前4月累计增速下降11.8个百分点。

单月来看,今年5月份房地产销售额虽环比减少,但销售面积实现了环比增加。5月份全国商品房销售额约为1.69万亿元人民币,环比减少约11.18%;全国商品房销售面积约合1.61亿平方米,环比增加约12.59%。

分业态来看,住宅、办公以及商业用房在销售额和销售面积均实现不同比例的增长。

2021年前五月,住宅销售额累计同比增长56.5%,办公楼销售额累计同比增长24.9%,商业营业用房销售额累计同比增长10.3%;销售面积方面,住宅销售面积累计同比增长39.0%,办公楼销售面积累计同比增长10.5%,商业营业用房销售面积累计同比增长8.2%。

就地区而言,东部地区和中部商品房销售增速较快,成为带动全国房地产市场增长的主要力量。

再看房价方面,从国家统计局发布的《2021年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》来看,各能级城市一二手房房价涨幅基本保持稳定态势。

5月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月微扩0.1个百分点;31个二线城市和35个三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.4%,涨幅均与上月相同。

整体来看,2021年5月份,全国房地产市场热度有所回落但仍处于历史较高位,这显示出前期多城出台的地产调控政策不断发酵,调控水平越来越精准化。未来,越来越收紧加码的调控政策有望进一步平稳国内房地产市场。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静分析认为,未来房地产市场调控政策仍处于趋紧状态,金融监管力度持续加大,部分市场热度较高的城市仍有政策加码预期。随着调控政策的进一步显效,购房者置业情绪有望继续回归,叠加去年低基数效应的减弱,全国商品房销售规模增速预计将继续放缓。

三、房企篇:房企销售增速下降明显,部分房企出现负增长

全国来看,今年5月房地产市场成交趋稳,销售增速稳中有落。

个企层面,资本邦从2021年首5月销售额TOP50上市房企中筛选了位于不同梯队的20家典型房企,对该等房企5月的销售额、销售面积及年度目标完成度进行了盘点。

销售额方面,5月单月,20家房企整体呈现上涨趋势,少部分企业出现了负增长。

上述20家房企中,有三家企业5月销售额均过500亿大关,分别为保利地产(600048.SH)、万科企业(02202.HK)和碧桂园(02007.HK),分别录得单月销售额594.14亿元、575.6亿元和573.8亿元,不过涨幅明显回落,万科企业单月销售额出现负增长。

20家典型房企整体的销售业绩同比增速放缓,其中少部分房企一改前几个月业绩上扬的趋势,同比增速首次出现负增长。

涨幅方面,有4/5的房企呈现正增长,其中绿城中国(03900.HK)销售增速最快,5月销售额同比增长65.79%,达到315亿元人民币。

另外,有4家房企销售额出现同比下降。其中越秀地产销售额下降的幅度最大,同比减少28%;雅居乐次之,下降幅度为27.24%;万科企业5月销售增速同比录得下降6.07个百分点,荣盛发展(002146.SZ)5月销售额同比下降了0.03%。

销售面积方面,20家典型房企中,同比增速拔得头筹的依旧是绿城中国,其5月销售面积为138万平方米,同比增加45.26%;越秀地产5月销售面积同比下降了29%,降幅最大,仅为30.14万平方米。销售额和销售面积同比双降的有三家企业,分别是万科、雅居乐和越秀地产。

尽管5月份房企业绩较4月份业绩稳步回落,但从累计业绩来看,今年前5月房企的整体销售业绩相比去年同期的业绩还是处于上升态势。

从今年前5月累计销售额数据榜单来看,20家房企里排名前三的分别是万科企业、碧桂园和保利地产,累计销售额分别为2868.1亿元、2497.6亿元以及2348.98亿元,分别同比增加16.07%、21.25%和50.55%。相应地,这三家头部房企的累计销售面积也是稳居前三。

不过,从增长幅度来看,今年前五月,20家房企中累计销售额增速最快的还是绿城中国,同比增加114%;累计销售面积增速最快的是旭辉控股,同比增加94.43%。

最后,从年度销售目标完成率来看,上述20家房企中,16家房企有明确销售目标,其中5/8的房企都取得不错的成绩,今年前5个月销售额完成率超过了40%。其中正荣地产、雅居乐和金地集团的2021年度销售目标完成率处于20家典型房企中前三名,分别为46.14%、46.09%和46%。

另外,首开股份年度销售目标完成率处于最高区间,达到42.76%-46.65之间,今年5个月实现累计销售额达513.12亿元,同比增长了57.81%。而20家房企中目标完成率最低的是金科股份,销售目标完成率仅为33.96%,接下来7个月还有1651亿的销售额要完成。

关于5月房企业绩增速同比放缓的原因,分析认为,或是由于房地产行业在“金三银四”之后迎来阶段性回调,房企推出楼盘积极性减小以及去年疫情过后,房地产销售业绩的逐月复苏导致基数的逐月增大等因素影响。此外,还有前几个月楼市调控政策威力逐步显现的影响。

展望未来,海通证券分析师涂力磊认为,考虑到6月开始销售金额的基数显著提升,预计同比增速进一步收窄。另一方面,预计热门城市调控力度加大需求层面受影响,而部分三四线城市市场遇冷,以上原因也会使得增速进一步收窄。

首创证券首席分析师王嵩同样认为,考虑到热点城市调控持续收紧以及房贷利率的提升,预计市场将进入高位盘整阶段。

四、投资篇:地产开发投资继续降温,房企在二线城市和长三角城市群拿地占比上升

整体来看,5月份,房地产企业开发投资增速连续3个月收窄;拿地规模方面,同比略有下降。

从各线级城市及城市群来看,土拍带动了房企拿地在二线城市和长三角城市群占比有所上升,土地热度上升,部分企业单月拿地金额和拿地规模受土拍“两集中”政策影响较大。

国家统计局官方数据显示,2021年1-5月全国房地产开发投资增速出现进一步回落。

1—5月份,全国房地产开发投资5.43万亿元,同比增长18.3%;比2019年1—5月份增长17.9%,两年平均增长8.6%。其中,住宅投资4.07万亿元,增长20.7%。

从房地产开发投资增速来看,1—5月份的增速与1-4月份相比,放缓3.3个百分点,房地产开发投资累计增速已从今年1-2月份38.3%的高位,连续三个月回落。

分地区来看,在密集楼市调控下,东部地区投资总额继续领跑,但中部地区投资增速较快。

国家统计局数据显示,1-5月份,东部地区房地产开发投资额约2.94万亿元,同比增长16.8%,在东中西部地区中继续排行首位。不过,中部地区开发投资增速最快,同比增长25.5%。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示,“东部地区销售增速继续领跑主要是因为东部地区拥有较高的产业配套,人口吸引力强,市场需求大。中部地区紧随其后,东北地区销售增速最低。”

新开工面积方面,房屋施工面积同比增速较前4个月增速基本持平。

1—5月份,房地产开发企业房屋施工面积约84亿平方米,同比增长10.1%;房屋新开工面积约7.43亿平方米,同比增长6.9%。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,由于半年业绩需要,5月新开工面积为2.044亿万平方米,环比增长15.2%,进而推动开发投资额环比上涨。预计随着集中供地的持续推进,新开工面积对开发投资的促进作用仍将持续。

不过,拿地规模方面,房企5月拿地规模整体来看同比是略有下降。

在同策研究院跟踪的TOP20上市房企中,拿地金额和拿地面积同比均有所下降。

TOP20房企合计拿地金额2839.32亿元,环比上涨14%,同比减少8.4%;合计拿地面积1200.44万平米,环比下降58.45%,同比减少61.72%。

1-5月份,统计局数据显示,房地产开发企业土地购置面积4396万平方米,同比下降7.5%;土地成交价款1931亿元,下降20.5%。

但在中指研究院跟踪的TOP100企业拿地总额与去年相比呈现出小幅上升趋势。

数据显示,2021年前5月,TOP100企业拿地总额人民币13274亿元,同比增长14.3%。TOP100门槛值为29亿元,与去年同期略有下降。

数据还显示,今年前5个月,万科、招商蛇口和保利发展拿地总额再次领跑,分别以709亿元、638亿元和623亿元居拿地金额榜前三名;拿地面积榜前三名分别为碧桂园、保利发展、万科,拿地面积分别为860万㎡、753㎡和731㎡。

但值得注意的是,土拍“两集中”政策给部分房企带来机遇的同时,也持续影响着另一部分房企的拿地计划。

以中海地产为例,今年以来,该公司拿地动作大大减少。中指数据指出,2021年前5月,中海地产拿地金额合计246亿元,仅排名房企第14位。而在“两集中”政策出台之前,于2018-2020年,中海地产同期拿地金额分别为760亿元、1034亿元、1281亿元,依次排名房企第五、第四、第三。

地域分布上,土拍“两集中”政策致房企拿地在二线城市和长三角城市群占比上升显著。

中指研究院跟踪的50家代表房企数据显示,于前5月,50家房企在二线城市拿地面积较前4月出现了大幅上涨,由45.1%增长至52.2%,拿地面积突增的原因是在5月集中供地的11城中有9城为二线城市。

另外,11城中有4城位于长三角城市群,因而也带动长三角城市群占比亦略有增加,环比增加4.1个百分点。同时,京津冀城市群占比受本月北京集中供地的影响亦增加近2个百分点。

由此可见,土拍“两集中”政策对房企的拿地区域影响不容小觑。

五、融资篇:房企整体融资规模收缩,融资环境继续趋严

在房企债券融资方面,今年前5个月发债规模较去年同期呈现下降趋势,其中,境内债券规模累计同比下滑11%。

根据贝壳研究院统计,2021年1-5月房企境内外债券融资累计约4624亿元(人民币,下同),同比下降18%,达到近三年低点。单月来看,5月房企境内外债券融资约647亿元,环比减少30.9%,同比增长4.9%。

债券融资结构部分,境内债券规模增长趋势放缓,境外债市维持不确定预期。

今年1-5月,房企境内债券规模占比同比上升5个百分点至67%,不过增长趋势进一步放缓,累计发债规模约3113亿元,同比下降约11%;而境外债券,前五月累计发债1511亿元,同比下降约29%,整体维持高不确定性预期。

值得注意的是,5月债券融资到期规模环比出现下降28.3%,但债务规模仍处于高位,当月到期债务规模约985亿元,同比增加90.5%。

最后看个企方面,贝壳研究院统计了1-5月融资总额排名前50的房企,其债券融资总规模约为3498亿元。其中,万科、远洋集团、金地集团排在累计发债规模的前三名,分别发债186亿元、142亿元和128亿元,5月份分别发债43亿元、52亿元和20亿元。

引人关注的是,万科在拿地方面和融资方面均取得双“第一”的成绩。那么,万科积极发债实现融资背后逻辑何在?答案指向了土地市场。

22城集中供应土地改革政策出台之后,限量供地导致供不应求,土地资源极其稀缺,房价持续上涨,这对于资金雄厚的开发商却是一大利好,可以参与更多土地出让,把握更多合作拿地的机会,以实现销售的高速增长。或许,这就是万科在融资道路上如此激进并费尽心思的源头。

从房企发债数据来看,境内债方面,Wind数据披露,在新发行境内信用债的房企中,保利地产发行信用债融资最多,金额为30.3亿元,平均票面利率为3.54%;其次为龙湖集团,融资金额为30亿元,平均票面利率为3.71%。

境外债方面,Wind数据还披露,2021年5月,国内房地产开发企业中共有12个债务主体发行境外美元债,共发行美元债12只,融资金额为36.93亿美元,环比增长72.01%,同比增长57.55%。

在当月新发美元债的内地房企中,仁恒置地集团与佳兆业集团居于美元债发行规模的榜首,实际发行金额均为5亿美元;其次是远洋集团和合景泰富集团,融资金额分别为4亿美元和3.78亿美元。

至于发债的目的,内地房地产企业发行美元债最大的用途就是借新还旧。尤其在“三道红线”政策的持续发力下,随着融资渠道收紧,5月以来,房企境内信用债大幅下降,不得不把目光投向境外。而几乎所有的上市房企也都在公告中表明“偿还公司现有债务”。

展望未来房企的融资形势,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,官方表明了对房地产金融监管从严的态度,对违规房地产融资行为加强管控,预计接下来房企融资环境将会继续趋严,对房地产行业的资金监管仍将收紧。

中指研究院企业事业部研究副总监刘水亦分析指出,在融资难的背景下,房企应紧抓上半年融资窗口期,加快拓展融资渠道,积极探索新融资方式。

结尾

5月中央和地方继续加码地产调控政策,楼市销售增速持续下探,房企融资环境进一步收紧趋严。土拍“两集中”政策致房企拿地在二线城市和长三角城市群占比上升显著,不过地产开发投资增速回调趋势不变。

展望6月乃至下半年,预计国内房地产市场热度渐冷,外加调控政策的收紧,下半年销售或将降温。另外,由于2020年出让总面积的缩水,2021年新开工增速必然回落,预计带动着房地产投资增速的同步下滑。

如今,房地产行业告别土地红利、金融红利时代,进入管理红利时代,市场的转变倒逼着企业转型。预计将有更多的房企实现转型升级,在变革创新的途中,企业需要不断进行战略更新和变革,调整自身定位与发展方向,进而打造多元化竞争优势。

头图来源:图虫

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