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公募REITs与普通公募基金有何不同?首批已上市“满月”

导语
REITs指在证券交易所公开交易,通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

7月23日,资本邦了解到,截至7月20日,首批9只基础设施公募REITs上市一个月了,整理各项数据之后可以看出,除上市首日市场情绪火热外,随后公募REITs整体呈现出平稳运行的态势。

什么是基础设施公募REITs?资料显示,REITs全称为RealEstateInvestmentTrusts,不动产投资信托基金,是指在证券交易所公开交易,通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

在投资标的方面,基础设施公募REITs限定主要投资于不动产的基金。简单来说,基础设施公募REITs可以让投资者们用较少的资金参与到大型基建项目中,从而分享项目的基础收益和资产升值。

公募REITs作为公募基金的一种,与普通公募基金有何不同?首先,投资标的上,公募REITs已基础设施项目作为底层基础资产,普通公募基金主要投资标的是股票、债券等。其次,收益来源上,前者主要为底层资产经验收益和物业资产增值收益,后者主要是股息、利息收益、灵活调整投资组合获取的资本利得。最后,产品定位上,前者通过运营维护基础设施项目来获得基金价值的提升。后者主要依靠基金管理人的主动投资能力,通过灵活配置资产,实现投资收益。

根据中国证监会正式发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》规定,基础设施基金具有以下特点:1.投向明确,80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券,并持有其全部份额;基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。2.强制分红,采取封闭式运作,收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

整体来看,我国发展基础设施REITs的优势有以下几点:

1、基础设施的存量规模大:我国基础设施存量超过100万亿元,REITs的发展空间充足。据统计,仅2003-2017年,中国累计的基础设施投资规模就高达108万亿元。考虑一定的折旧率后,即使按1%的证券化比例计算,转化为REITs的规模也有望达到万亿级别。

2、基础设施还有较大增长空间:未来政策发力新基建,可选的底层资产会越来越丰富。我国每年新增的基建投资规模超过15万亿元,统计局亦测算,我国基础设施整体存量水平约相当于发达国家的30%,还有较大增长空间。随着产业政策逐步向新基建方向倾斜,包括5G通信设施、城市轨交、数据中心、特高压、新能源车充电设施等领域的投资,也有望为REITs提供新的可选资产。

3、基础设施项目收益较为稳定:很多成熟的基础设施,比如电力、水利、高速公路等项目,都有稳定的收入和现金流,适合作为REITs的底层资产。

头图来源:图虫

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