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房地产10月统计月报:发债规模收缩明显,“以价换量”显效难

导语
10月,房地产市场继续降温,销售数据双降影响投资力度进一步减弱;房价方面,打折促销成楼市主旋律。

2021年下半年以来,市场趋冷几成定局。10月,房地产市场继续降温,销售数据双降影响投资力度进一步减弱;房价方面,打折促销成楼市主旋律。

有专业人士预测,房地产调控政策趋稳,信贷政策边际宽松已经明显,房地产市场销售有望企稳回升。但也有研报指出,房地产信贷边际放松并不意味调控政策的刹车或转向,而是政策的修复。

一、政策篇:信贷政策有望边际宽松,调控趋向温和

10月,从中央到地方,保持“维稳”总基调不变,各地响应“一城一策”稳楼市。

中央层面,坚持“房住不炒”,银保监会释放房地产信贷 “纠偏”政策,对房企带来积极影响。

人民银行金融市场司司长邹澜对于“楼市降温”表示,部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解,对要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款。

10月21日,银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞指出,稳妥做好对住房租赁市场的金融支持。加大对保障性租赁住房支持力度,研究细化金融支持措施,会同人民银行推进房地产投资信托基金试点。

地方层面,部分城市房贷利率下调,同时多城继续对楼市政策进行调整,包括交易、租赁、人才落户、物业管理等内容。10月哈尔滨、义乌、成都出台预售制监管方面措施,缓解房企资金压力;武汉、三明、珠海调整落户条件或对于人才购房给予一定的优惠。

民生银行首席研究员温彬称,与近几个月相比,10月居民中长期贷款新增规模保持了相对稳定,但居民中长期贷款占全部新增贷款的比重升至51.1%,为去年10月以来的新高,说明近期按揭贷款政策有所调整,有利于促进房地产市场平稳发展。

二、楼市篇:70城房价超九成下跌,打折促销成楼市主旋律

国家统计局数据显示,2021年前10月,商品房销售额和销售面积分别约14.72万亿元(人民币,下同)和14.3亿平方米,同比增长11.8%和7.3%;比2019年同期增长18.3%和7.3%,两年平均增长8.8%和3.6%。

增速方面,受今年上半年的商品房销售业绩在高位运行等因素影响,今年前10个月,全国商品房的销售面积环比增速和销售额环比增速均从今年1-2月的高位连续8个月回落,其较前9月分别收窄4个百分点和4.8个百分点。

图片来源:国家统计局

单月来看,10月商品房的销售额和销售面积分别为1.24万亿元和1.27亿平方米,较9月微降,且不及去年同期水平,分别同比下降约22.6%和21.6%。

除了销售数据的双双下挫,房地产市场降温在房价侧也体现明显。

统计局数据显示,房价下跌的城市数量明显增加。10月70城中,新房房价环比下跌的城市有52个,相比9月份的36个明显增多;二手房降价城市数量达到了64个,大概有90%的城市出现了明显的降价现象。

与此同时,面对销售承压,各线城市的房企均采取“以价换量”的方式促销售、抓回款。

基于此,整体来看,70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格指数环比均为-0.3%,降幅较上月进一步扩大了0.2、0.1个百分点;新房和二手房均价同比增幅分别为2.8%、2%,分别较上月降低0.5、0.4个百分点。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,下半年以来,金融长效机制全面落地,开发商前端融资等全面收紧,后端销售回款明显下降,造成资金链被双重挤压,叠加债务到期集中,房企暴雷事件也恶化了市场预期,开发商不得不大力度打折促销,房价下跌。

同时,他指出,受放贷紧缩,利率攀升,二手房停贷等,需求端也急剧冷缩,二手房价开始下跌,换房需求转弱,造成了供需冷却的循环。

三、房企篇:头部房企单月销售继续下行,“以价换量”效果甚微

全国来看,10月份房企销售加速下降,一方面,房地产税试点推广出台,叠加各地细则的不明确,短期暂缓了购房者的购房需求;另一方面,房企频现债务违约,使得购房者观望情绪日益浓厚,对能否能够顺利交房产生担忧。

资本邦从2021年前10月销售额TOP50上市房企中筛选了位于不同梯队的20家典型房企,对该等房企10月单月以及前10月的销售额、销售面积及年度目标完成度进行盘点。

10月单月,20家典型房企中,有九成房企出现销售额和销售面积双降的局面。

而无论从销售额还是销售面积来看,下滑幅度最大的均是招商蛇口,其单月销售额和销售面积为165.45亿元和78.35万平方米,同比下降36.44%和35.9%。

对比之下,20家房企中仅中国金茂实现了销售额和销售面积的双增长,分别同比增8.65%和12.91%。

虽然房企10月多采用降价策略,但是从上述数据来看,“以价换量”的效果在10月并不明显。在该20家房企中,多数企业10月单月销售额与10月销售面积变动幅度保持一致。这就意味着在10月,对于房企而言,降价对销售额和销售面积并未起到较大的拉动作用。

前10月,房企累计销售多数依然呈现同比增长的态势,但销售增速下滑明显。

两家头部房企碧桂园和万科企业,在前10月均出现累计销售额和累计销售面积同比双降,前者分别同比下滑1.32%和1.75%;后者分别同比下滑4.42%和11.74%。

资本邦留意到,万科企业的累计销售业绩连续两个月走“下坡路”,前9月,万科企业的累计销售额和累计销售面积分别同比下滑2.77%和9.75%。

从年度销售目标完成情况上看,房企销售艰难的环境下,全年目标完成率承压,未来去化压力进一步加大。

上述房企中,有18家房企披露了年度销售目标或者目标增速。前10月,目标完成率超过5/6的房企仅两家,分别是金地集团和正荣地产,仅占统计样本的九分之一,其目标完成率分别为87.58%和83.8%。

克而瑞认为,四季度房企销售将继续承压,通过“以价换量”来促销售、抓回款的空间也越来越小,部分负债率较高的房企将面临更大的经营压力。短期来看,年末企业仍需加快开发节奏、保证年底的货量供应,深化销售渠道并维持积极的营销和折扣力度,冲刺全年业绩。

长期来看,未来房企的经营逻辑向“以销定投”转变,在开发和销售端对企业的经营效率、供货节奏以及去化效率都提出了更高的要求。

四、投资篇:开发投资增速连续8个月收窄,企业拿地日益谨慎

销售数据不佳的同时房企拿地也更为谨慎,土地降温明显,间接影响了房地产开发投资的积极性。

统计局数据显示,1-10月份,全国房地产开发投资约12.49万亿元,同比增长7.2%;比2019年1-10月份增长14%,两年平均增长6.8%。

图片来源:国家统计局

值得关注的是,全国房地产开发投资增速尽管维持正增长,但已连续8个月收窄,且该指标连续两个月维持个位数的水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,当前,房地产开发投资已从“过热”区间进入到“温和”区间,后续要防范步入“过冷”区间,即低于5%的水平。

数据上看,开发商对未来的预期相对悲观情绪还体现在拿地方面。2021年1-10月,中指研究院跟踪的TOP100企业拿地总额约2.25万亿元,同比下降13.1%,门槛值为57亿元,与去年同期65亿元相比下降8亿元。

图片来源:中指研究院

单月来看,中指研究院跟踪的50家代表企业拿地数据显示,50家代表房企拿地总额同比下降71.1%,原因在于市场进入调整期,企业拿地日益谨慎;环比下降68.7%,是9月单月拿地金额增速显著所致。

从城市等级分布来看,受集中供地城市影响,前10月,50家代表房企在一、三四线城市拿地面积占比上升。其中,一线城市拿地面积占比上升1.4个百分点,三四线城市拿地面积上升3.1个百分点。

从城市群分布来看,房企拿地关注热点区域城市趋势显著。1-10月50家代表房企在长三角、粤港澳、成渝、京津冀城市群拿地面积占比均上升。

图片来源:中指研究院

整体来看,房企拿地较为冷静。国盛证券表示,由于房企资金压力和销售下行预期未变,土地市场热度持续降温。此外,10月集中供地的城市数量较上月有所减少,导致10月土地成交规模较上月下降。目前部分城市降低了第三轮集中供地的竞拍门槛,供地政策出现一定宽松,但由于房企资金压力以及年底拿地意愿较低,预计后续土地购置增速仍将继续下行。

五、融资篇:发债规模超预期收缩,融资依然面临困局

前10月,发债规模加速收缩。贝壳研究院统计,前10月房企发债累计约7993亿元(人民币,下同),同比下降24%,金额规模减少2463亿元。

融资结构上看,仍以境内债券规模为主导。境内1-10月累计发债规模约5522亿元,同比下降约13.4%,占整体规模约69%;境外方面,1-10月累计发债折合人民币约2471亿元,同比下降约37.4%,降幅接近境内债约3倍。

传统发债淡季叠加悲观预期,房企单月发债规模收缩明显。10月单月,房企境内外债券融资共发行31笔,较上月减少31笔,发行规模折合人民币约304亿元,环比减少55.9%,同比减少56.1%。

值得注意的是,10月房企到期债务规模从千亿回落至772亿元,环比减少35.6%,但偿债压力不减,融资压力仍保持紧张。

收紧房企融资背后的原因,一方面,10月多家房企出现资金链断裂,美元债成为信用风险的导火索,导致金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,出现了一致性的收缩行为,房地产开发贷款增速由此出现大幅度下滑。

例如,一些头部房企包括佳兆业、阳光城、花样年和当代置业等,受融资与销售双重挤压,兑付风波不断,流动性危机持续发酵。

另一方面,银行按揭贷款的放款速度越来越慢,年内额度告罄,导致房企回款的速度大幅下降。同时,对地方项目预售资金监管的加强,致使地方企业资金流动性趋紧。

多家机构认为,受密集下调房企评级事件影响,短期较难扭转金融机构的风险偏好,房企在融资层面仍然面临困局。

从信贷政策来看,房企融资环境有所好转,包括按揭贷款放款速度加快、部分房企完成银行间产品融资等。但对房企而言,更应积极推动自身降负债,加强企业自身造血能力,唯有财务相对健康的房企更能在资本市场立足,而流动性紧张的企业风险则可能继续释放。

结尾

当前,房地产行业正在经历去伪存真、良性竞争的过程。

短期看,供需双方面走弱的过程中,房企正遭遇销售数据下滑、开发投资回落、融资困难等多重压力,但行业持续降温或也是政策能够进一步调整的催化剂。

长期来看,行业整体将迈入平稳发展期,马太效应或将显现,行业资源向稳健经营的优质房企聚集。

东兴证券在研报中指出,资金优势构成了房地产行业当下最强的护身符与未来最强的推进剂,融资端政策回暖时率先得到金融机构的支持,也将进一步扩大这种优势。具有资金优势的高信用房企,有望成为行业最早走出“内卷”时代的“头号玩家”。

头图来源:图虫

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