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房地产1月统计月报:各地政策暖意浓,优质房企或率先走出寒冬

导语
专业人士认为,2022年注定是房地产行业新时代的转折年。今年房地产政策走向、房价趋势、融资形势将发生怎样的新变化备受关注。

进入2022年,多家房企出现不同程度的销售回落,百强房企拿地规模同比下降逾六成。融资受限的情况下,部分房企流动性压力未明显缓解,房企分化趋势凸显。

但有专业人士认为,2022年注定是房地产行业新时代的转折年。今年房地产政策走向、房价趋势、融资形势将发生怎样的新变化备受关注。

一、政策篇:“稳楼市”信号频发,以宽松政策为主

2022年首月,房地产调控总体延续了去年四季度以来的适度宽松政策,保持“维稳”总基调不变。

中央层面,“房住不炒”调控基调下,强调调控政策的连续性稳定性,提升调控政策的协调性精准性。

1月20日,全国住房和城乡建设工作会议明确了2022年房地产的八方面工作,重点强调,推进住房供给侧结构性改革,实施乡村建设行动,坚决有力处置个别头部房企项目逾期交付风险,持续整治规范房地产市场秩序。

地方层面,各地频出“稳楼市”政策,公积金、购房补贴等支持性政策力度加大,支持合理的住房消费。

据中泰证券研报统计,截至1月23日,株洲、南宁、保定、玉林、马鞍山等18个城市或市区出台房地产相关支持政策,主要措施包括提供人才或三孩家庭购房补助、放宽落户限制、下调公积金首付比例。

中指研究院认为,短期来看,行业政策环境改善预期进一步明确,资金、政策端等均将发力,释放居民住房需求潜力,促进行业良性循环。各地落实因城施策,楼市调整压力较大的城市,仍将加强对首套及二套住房的信贷支持。

二、楼市篇:一线城市房价转涨,北上广深全线领跑

1月70城商品住宅销售价格环比降势减弱,同比涨幅总体回落。

统计局数据显示,房价层面,环比来看,1月一线城市新房和二手房价格环比上涨0.6%和0.1%,二三线城市新房和二手房价格环比上涨或降幅整体收窄;同比来看,各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅总体回落。

房价下跌的城市数量层面,70个大中城市中,房价指数环比下降的城市个数减少,同比下降城市个数增加。1月各线城市新房和二手房销售价格环比下降城市个数分别是39个和55个,同比分别减少11个和8个;不过,销售价格同比下降城市分别有20个和30个,同比分别增加3个和4个。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,1月份全国70个城市新建商品住宅价格指数平均环比跌幅仅为0.04%,同比涨幅降至1.7%。在此前连续四个月下跌后,1月份房价数据已经出现企稳止跌的趋势。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为,整体来看,一线和二线城市新房价格止跌转涨,楼市韧性显现,且一线城市涨幅领跑,北上广深新房价格全线上涨。其中,北京新房、二手房涨幅均位居前列,在当前行业景气度偏低的情况下,北京作为首都城市率先触底回升。

三、房企篇:1月销售再遭“滑铁卢”,下调筑底迹象浮现

全国来看,2022年首月,多家上市房企的销售额出现了同比大幅下滑的现象。

克而瑞研究中心的数据显示,近九成百强房企单月销售业绩同比降低,其中两成房企降幅在30%至40%之间,近四成房企降幅高于40%。

1月,百强房企实现销售操盘金额5256亿元,单月业绩规模同比降低39.6%,较2021年月均水平降低43%。

资本邦从1月销售额TOP50上市房企中筛选了位于不同梯队的20家典型房企,对销售额、销售面积进行分析。


据统计,销售额方面,20家典型房企均呈现出不同程度的同比下降趋势,下降幅度从9%-66%不等;销售面积方面,房企表现同样不尽人意,20家房企中仅2家房企呈现增长。

1月销售面积正增长的两家房企分别是时代中国控股和碧桂园,同比增2.61%和1.32%。

从销售额及销售面积的下滑程度来看,下滑幅度位居前三的均为中南置地、龙湖集团和中国金茂,销售额分别同比下滑66.1%、64.17%和50.25%,销售面积分别同比下滑62.9%、64.3%、59.08%。

相比之下,20家房企中,1月销售额下降幅度最小的是头部房企碧桂园,同比下降9.82%至363.6亿元。

房企销售状况低迷下,1月全国商品住宅成交面积下滑。贝壳研究院发布的全国新房市场1月报指出,2022年1月全国重点66城商品住宅成交面积为1711万平方米,同比下降4成。从较长的周期来看,2022年1月成交量的绝对值已经接近2018、2019、2020年同期的平均水平。房企市场下行筑底迹象浮现。

克而瑞研究中心认为,2022年1月,房地产市场开局惨淡,一方面因春节假期临近,不少房企放缓供货节奏,一定程度上导致成交大幅下滑;更主要的是,去年下半年以来,市场下行压力加剧,购房者观望情绪愈加浓重。

四、拿地篇:土地市场低迷,房企拿地分化显著

中指研究院数据显示,2022年1月,TOP100企业拿地总额837亿元,拿地规模同比下降62.6%,门槛值为3亿元,同比下降3亿元。

50家代表企业拿地数据显示,2022年1月,50家代表房企拿地总额同比下降88.8%。对于土地市场低迷的原因,中指研究院指出,一方面是2022年1月,受春节和集中供地影响,各地供地节奏放缓;另一方面是受各类金融调控政策影响,房企资金承压下拿地意愿和拿地能力降低。

不过在整体下降的环境中,房企拿地分化依然显著,部分现金流稳定的企业拿地相对积极。

中指研究院数据显示,2022年1月有21家房地产企业权益拿地金额超过10亿元。其中,绿城中国以104亿元的权益拿地金额位居榜首,华润置地的权益拿地金额为48亿元,排名第2,滨江集团、大家房产、新希望地产、容翔房产4家房企业的拿地金额介于20亿元-30亿元之间,依次排名第3-第6。

图片来源:中指研究院

从城市等级分布来看,受集中供地城市影响,1月,50家代表房企在二线城市和三四线城市的投资面积占比基本持平,分别为53.0%和47.0%。

从城市群分布来看,房企拿地关注热点区域城市趋势显著。1月,50家代表房企热衷于在长三角拿地,面积占比大幅度上升至69.3%。

五、融资篇:房企融资同比下降七成,收并购积极性受调动

1月,房企融资规模大幅度收缩。贝壳研究院统计,2022年1月房企境内外债券融资累计约481亿元,同比下降70%。从月度情况来看,2022年1月发债规模保持上年四季度500亿上下的规模水平,环比下降7%。

融资结构上看,当前房企发债仍以境内债为主,境外债整体延续低迷趋势。

贝壳研究院数据显示,2022年1月境外债券规模占比30%,同比下降24个百分点,发行主体以头部房企为主。1月21日,绿城中国拟发行于2025年到期的4亿美元增信债券,年利率2.3%;同日,碧桂园宣布发行39亿港元可转债,票面利率4.95%,期限4.5年。

融资能力有限的同时,房企迎来偿债高峰。据贝壳研究院统计,2022年1月房企到期债务存570亿元资金缺口,而2022年仍然是房企偿债的高峰之年,年内到期债券总额接近万亿,偿债压力加剧。

基于此,房企需要突破传统“借新还旧”的模式,寻求更多维的融资渠道和方式。

值得一提的是,并购债登场或将成为今年房企债市新趋势。1月19日,上清所显示,建发房地产完成发行2022年第一期并购中期票据,合计10亿元,拟用于并购项目公司股权、项目建设、偿还到期债务融资工具等。

1月26日,招商局蛇口工业区控股公告,公司于2022年1月24日发行了“22招商蛇口MTN001A(并购)”、“22招商蛇口MTN001B(并购)”,实际发行金额均为6.45亿元,发行利率分别为2.89%、3.8%。债券募集资金合计12.9亿元,拟全额用于房地产项目并购。

业内人士表示,这是房企和金融机构对鼓励并购出险房企优质项目政策的积极响应,有助于出险房企的风险化解。

克而瑞研究中心认为,2022年,行业流动性风险持续,但收并购机会也在增加。随着并购融资通道的打通,行业收并购积极性受到调动。加强项目层面的转让与兼并收购力度,有望缓解出险房企的资金压力、防范风险扩大、加快市场压力出清。

结尾

当前,房地产行业基本面继续筑底,销售成交下行,不少企业忙回血不爱拿地。但在今年稳增长的政策背景下,行业结构性回暖或将是大概率事件,更好的满足购房人刚需是重中之重。

展望2月,业内人士认为,房地产市场仍难言乐观,成交或将持续下行。全年来看,预期行业将迎来负增长时代已成共识,谨慎的投资预期难以大幅扭转。但可预见的是,今年一季度房地产行业的资金环境将有所改善,2022年集中供地的22个核心城市是房企关注的重点。

头图来源:图虫

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