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房地产5月统计月报:地产销售端边际回暖,房价环比总体延续降势

导语
2022年5月房地产市场初步回暖。中信证券认为,销售数据的边际回暖提示市场基本面底部或已出现,需求侧政策积累和局部疫情影响减弱进一步推动市场信心恢复,下半年房地产销售有望持续提升。

随着房地产宽松政策持续落地,2022年5月,房地产市场初步回暖。

销售端看,5月房企销售环比增长,同比下降,预计6月销售有延续改善的趋势;投资端看,5月房地产开发投资和房屋新开工面积均出现环比回升。

不过根据前5个月累计数据,房地产多项指标仍在继续下探。房地产前5月销售降幅较前4月进一步扩大;开发投资增速同比下降;房企到位资金降幅同环比扩大。

一、政策篇:中央下调首套房贷利率,地方楼市政策井喷

5月,首套房贷款利率下调,各地因城施策加速房地产市场回暖。

中央层面,“房住不炒”的调控前提下,持续释放维稳信号,涉及房企融资、首套房贷款利率下调、LPR利率下调等多个方面。

5月15日,央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,宣布将首套住房商业性个人房贷利率下限由不低于相应期限LPR调整为不低于相应期限LPR减20个基点,二套住房利率下限维持不变。

5月20日,央行公布5年期以上LPR下调15个基点至4.45%,1年期维持不变。开源证券分析,5年期LPR下调有望促进释放中长期贷款和购房需求,利于降低居民负债压力,稳定居民杠杆,利好经济和股市,降息有望催化券商板块行情。

地方层面,据中房研协测评研究中心监测统计,2022年5月地方出台房地产调控政策142条,较上月增加近一倍。宽松性调控政策内容主要集中在放宽行政限制、加大住房公积金贷款支持和人口人才引进政策支持等方面,中性政策主要集中在住房保障方面,紧缩性政策则集中在市场监管方面。

亿翰智库表示,政策虽在密集出台,但仍属于小步快跑模式,并未完全触及到制约消费者购房决策的根本性因素,作用未必明显。对于被政策压制的需求而言,需求的释放程度仍取决于政策的未来动向。

二、楼市篇:前5月房企销售降速收窄,70城房价续跌

前5个月,房地产销售降幅同比进一步扩大。国家统计局数据显示,2022年1—5月,商品房销售额和销售面积分别约4.83万亿元(人民币,下同)和5.07亿平方米,同比下降31.5%和23.6%。

不过房地产销售业绩的环比降速有所收窄。数据显示,全国商品房的销售面积环比增速和销售额环比增速均从2021年1-5月的高位一路下滑,2022年前5个月较2022年前4个月分别收窄2.7个百分点和2百分点。

5月单月,房企销售额1.05万亿元,销售面积1.09亿平方米,相较于2022年4月销售额和销售面积分别为0.81万亿元和0.88亿平方米,环比增长29.63%和23.86%。

图源:国家统计局

房价方面,同环比来看,5月房价延续了今年以来的下跌趋势。

统计局数据显示,一、二、三线城市商品住宅销售价格同比涨幅均有回落或降幅扩大,同比下降城市个数增加;但房价环比降势趋缓,新建商品住宅环比下降城市个数减少。

房价环比下跌态势初现遏制,也从侧面反映出稳楼市政策取得积极成效。也有不少业内人士表示,6月是房企年中业绩冲刺节点,开发商或继续降价促销以拉升销售业绩,且力度进一步加大。

三、房企篇:单月销售持续下挫,累计销售额普降但初现分化

全国来看,2022年5月,大多数上市房企的销售业绩仍呈低迷状态,2022年前5月房企整体销售同比跌幅持续扩大。

资本邦从2022年1-5月中国房地产销售额TOP50上市房企中筛选了位于不同梯队的15家典型房企,对销售额、销售面积进行分析。

5月单月,在15家典型房企中,仅越秀地产一家出现销售业绩同比正增长,其销售额和销售面积分别同比增加2%和18%。

有超1/2的房企在5月的销售金额同比跌逾50%,有2/5的房企在5月的销售面积同比跌逾50%。

这其中,无论从销售额还是销售面积来看,下滑幅度最大的是正荣地产,其5月销售额和销售面积分别为23.16亿元和14.66万平方米,同比下降84.03%和83.75%。

业绩重创的同时,正荣地产债务危机愈演愈烈。5月31日,正荣地产公告称,无法按计划支付2020年5月票据、2021年6月票据、2020年9月票据、2020年6月票据及2020年1月票据各自的利息,合计约5300万美元。同时,正荣地产预计可能无法支付2019年11月票据的利息1372.5万美元。

整体来看,2022年前5个月,15家典型房企的销售额及销售面积同比集体下跌,但普跌中出现分化。

具体而言,15家典型房企中,销售金额同比降幅较小的前三家房企为越秀地产、保利发展和中国海外发展,分别同比下跌15%、32.22%和38.9%。

相比之下,销售金额同比降幅较大的前三家房企为正荣地产、宝龙地产和旭辉控股集团,分别同比下跌73.09%、55.25%和54.9%。

申万宏源研报中分析,预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大,推动优质房企的销售集中度将进一步提升。

四、投资篇:投资拿地双降温,累计到位资金降幅扩大

销售继续承压的同时,房企在开发投资方面也更加谨慎。

2022年1-5月,全国房地产开发投资增速大幅降至-4%,且连续14个月收窄。

统计局数据显示,1—5月,全国房地产开发投资5.21万亿元,同比下降4%;其中,住宅投资3.95万亿元,下降3%。

5月单月,房地产开发投资1.29万亿元,环比增长13.16%。

图源:国家统计局

1-5 月,房地产开发企业到位资金情况继续恶化,累计到位资金6.04 万亿元,同比下降 25.8%,较上月扩大2.2个百分点。

其中,国内贷款8045亿元,下降26%;利用外资51亿元,增长101%;自筹资金2.11万亿元,下降7.2%;定金及预收款1.91万亿元,下降39.7%;个人按揭贷款9785亿元,下降27%。

图源:国家统计局

资金的收紧对房企拿地布局带来的影响越来越明显,房企拿地力度持续下滑。

中指研究院数据显示,2022年1-5月,TOP100企业拿地总额4681亿元,拿地规模同比下降64.7%,降幅比上月扩大8.8个百分点。TOP100门槛值为14亿元,较2021年5月下降15亿元。

单月来看,中指研究院跟踪的50家代表企业拿地数据显示,50家代表房企拿地总额同比下降88.6%。

其中,2022年1-5月,华润置地以拿地金额358亿元和拿地面积201万平方米,位居房企权益拿地金额和面积T0P100榜单双第一。同时,华润置地又以全口径新增货值634亿元占据“2022年1-5月中国房地产行业新增货值TOP100”排行榜榜首。

华润置地董事会主席李欣曾公开表示,华润置地一直对行业排名有诉求,但对规模没有要求,2022年销售额希望在2021年签约额基础上有所提升。

对于华润置地在土地市场越发激进的态势,专业人士分析,今年扩大土地购置或为2022年之后提高市场份额和销售铺路。

图源:中指研究院

从布局城市等级来看,50家代表房企2022年1-5月在二线城市的投资面积占比最高,为63.9%。从布局区域来看,企业热衷于在长三角拿地,占比达到42.3%。

图源:中指研究院

五、融资篇:境内外融资规模下降,偿债高峰将来临

克而瑞研究数据显示,其统计的100家典型房企在5月的融资总量为519.75亿元,环比减少40.3%,同比减少50.2%,单月融资规模是2019年以来第三低。

从融资结构来看,境内债权融资390亿元,环比减少36%,同比减少17.4%;境外债权融资61亿元,环比增加133.5%,同比减少84.4%;5月资产证券化融资69亿元,环比减少62.6%,同比减少62.1%。

值得关注的是,5月政策多层面支持房企融资缓解资金压力,房企融资环境得到进一步优化,未来房企境内融资难度或将降低。

5月房地产市场供给侧融资政策出台新方案,美的置业在内的3家民营房企被选定为示范房企,在发行债券时同步创设信用保护工具,意图化解当前民营房企融资困局,有效提升市场信心

克而瑞数据显示,5月发债量最大的企业是中海和保利发展,两家企业的融资总量均60亿元并列第一,分别发行了30亿元的公司债以及30亿元的中期票据;从发债年限来看,最长的是保利置业发行的一笔长达12年的ABS;从债券发行利率表现来看,金隅集团发行的一笔30亿元超短融利率2.08%最低。

另外,5月房企有21笔债券到期,金额共计379亿元,环比减少30.3%,到期债券只数环比减少11只。克而瑞预计2022年6月将有44笔债券到期,合计约639亿元,环比增加68.6%,又一波偿债潮即将到来。

2022年下半年,民营房企到期债券集中。据CAIC数据显示,2022年6-7月200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元。其中,民企约有1178亿元债券到期,占比为67%。

结尾

2022年以来,密集房地产调控政策持续向市场释放暖意。

中信证券在研报中表示,销售数据的边际回暖提示市场基本面底部或已出现,需求侧政策积累和局部疫情影响减弱进一步推动市场信心恢复,下半年房地产销售有望持续提升。

国金证券在研报中认为,市场基本面好的高能级城市和改善性需求有望引领市场逐步企稳回暖。

头图来源:图虫

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